8月29日，招商銀行行長助理彭家文在2023年中期業績交流會講話傳出，稱存量房貸利率下調勢在必行，亦是大概率事件。

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一石激起千層浪。除了招行表示“已有預案，但無最終方案”外，近期已有多家銀行在發布會上就降低存量房貸發聲。

從各方釋放的信息看，存量個人房貸利率下調已是大勢所趨。但何時降、如何降，仍缺一套最終落地執行的“實操指南”。

我國房地產市場供求關系發生重大變化，而按揭市場從“賣方市場”逐步進入“買方市場”，存量房貸與新增房貸之間的利差過大，已經成為房奴們的普遍痛點。

大家最直觀的感受是，房貸一直在還，但還的基本是利息，本金沒啥大變化。從去年開始，“提前還貸”頻繁登錄熱搜，下調存量房貸利率的呼聲愈發強烈。

對于銀行來說，存量房貸利率下調不僅涉及業務調整，更是觸動利益。而個人利益與銀行利益的激烈博弈，在提前還貸潮中一覽無遺。

當下，5年期以上LPR多次下降，理財等其他資產收益不及預期，居民缺乏新動力（300152）擴表增加投資。有人不惜巨大的時間成本，在銀行設定的各種約束之下，執意提前還貸。

存量房貸利率一天不調，提前還貸潮不止。這種個人與銀行的你來我往，既不是最佳方案，也不是長久之計。

居民扎堆提前還房貸，一方面會導致個人住房貸款增長持續低迷，同時不可避免地帶來居民可支配收入減少，一定程度抑制消費和投資需求。

存量房貸利率下調宜早不宜遲。當前正處于經濟復蘇的關鍵時間點，房貸又是家庭支出的重頭，為居民經濟減負是第一步。讓居民儲蓄轉化為有效投資，才能為促消費穩經濟創造條件。

上月，央行曾表態“支持和鼓勵”銀行調整存量房貸利率，商業銀行對此雖有反饋，卻只見打雷不下雨。

多家銀行表態對業務調整有預期，但執行仍卡在“最后一公里”。銀行為保護存量房貸利率，不愿意輕舉妄動不難理解。

要真正解決利率差問題，需要政策層面加大力度，具體落實加力推進。特別需要央行給出更加明確的時間表以及更加細致的“指導”方案。

調整是共識，卻不宜“一刀切”。不僅是一線城市，各地區房貸利率差異較大，存量房貸利率調整，需要綜合考量因城施策，做到既要也要還要。

既要精準支持還貸壓力較高的群體，也要避免給銀行增加過大的經營壓力，還要避免經營貸消費貸轉化，讓提前還房貸衍生成新增風險，產生灰色套利空間，給金融系統帶來新的隱患。

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