核心觀點：

1、行業分化正在加劇上演，國央企及部分優質民企韌性較強，銷售同比率先轉正，中小房企競爭力不足。保利發展、萬科前7月銷售額雙雙超過2000億元，越秀、龍湖漲勢顯著。

2、今年以來，隨著前期支持政策落地，房地產市場確實有所復蘇，但全面復蘇的基礎并不牢固，尤其是進入二季度，房企銷售承壓，整體表現不及預期，前7月銷售額達近5年同期最低，7月單月數據更為悲觀，同環比雙雙下跌。

【資料圖】

3、展望后市，雖然短期內市場信心恢復需求一段時間，但房地產行業仍然具有持續發展的動力，疊加政策端持續發力，企穩回升局面有望在四季度呈現。

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榜單：保利發展、萬科、中海位居前7月銷售額TOP3，越秀、龍湖漲超60%

保利發展、萬科前7月銷售額超2000億領跑，越秀、龍湖漲勢強勁。根據50家房企2023年1-7月銷售額榜單，從規模上來看，有2家房企銷售額超過2000億元，分別為保利發展和萬科，1-7月分別實現2678.2億元、2259.8億元銷售額。中國海外發展、華潤置地以及招商蛇口分別以1874.2億元、1865.6億元、1524億元銷售額躋身前五，值得肯定的是，這5家房企的銷售表現持續穩健，綜合能力較強。與此同時，有3家房企前7月銷售額低于50億元，分別為華遠地產、景瑞控股、上坤地產。

從同比增速來看，50家房企中僅有13家前7月銷售額趕超去年同期，其余37家房企均呈現不同幅度的下滑。其中，銷售金額TOP6房企除萬科外，其余均呈現上漲態勢。與此同時，近期爆發流動性危機的碧桂園卻難逃下滑局面，今年前7月權益銷售金額1408.3億元，較去年同期下滑34.6%，這對于以往表現穩健的碧桂園而言，確實流露出了銷售壓力正在增加。相反，作為民企優等生之一的龍湖集團卻呈現出較強的增長勢頭，今年前7月實現1101.2億元銷售額，同比漲幅高達61.1%，而且，近期龍湖還提前還清了總額17億元的債務，不僅緩解了下半年的償債壓力，還向資本市場展示了其良好的財務基本面，穩健的資金運作能力，釋放了正向積極的市場信號。與龍湖表現一樣不俗的還有越秀地產，深耕熱點城市的優勢愈加凸顯，銷售呈現出較快的增長勢頭，以67.9%位于同比漲幅首位。此外，下跌房企中，約有7成房企下滑幅度超30%，其中榮盛發展、融信中國、上坤地產3家房企下滑較為顯著，跌幅均超70%。

從7月單月銷售額榜單來看，有10家房企7月銷售額超百億，其中，保利發展、萬科仍然位居前二，銷售額分別為310億元、220.5億元，招商蛇口以201.3億元占據榜三。上坤地產、景瑞控股、華遠地產以及建業地產7月銷售額均低于5億元。另外，值得注意的是，淡季效應疊加市場情緒持續低落，7月房企銷售更顯悲觀，同環比幾乎全員下跌。

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50家房企銷售表現不及預期，1-7月銷售額達近5年同期低谷

房企銷售持續承壓，單月及累計銷售指標進一步下行。根據 諸葛 數據研究中心選取的50家房企來看，2023年1-7月銷售金額為2.7萬億元，較去年同期下跌10.74%；銷售面積為1.62億㎡，同比下跌16.63%。從單月銷售情況來看，2023年7月銷售金額為2570.89億元，同環比分別下跌40.24%、35.79%；銷售面積為1658.05萬㎡，同環比跌超30%。今年以來，房企銷售端持續承壓，繼一季度積壓的 購房 需求釋放殆盡，二季度以來銷售復蘇明顯放緩，企業去化壓力仍然較大，前7月銷售金額及銷售面積均達到近五年同期最低，單月銷售同環比雙降。

繼“退市潮”后，近期龍頭房企碧桂園現金流危機以及國資房企遠洋陷債務違約漩渦等再次加重了市場的緊張情緒，同時今年以來政策優化隊伍持續擴大，調整頻次也在明顯上升，但截至目前仍未見明顯積極效果，由此，不難預想到，短期內房企銷售仍難以走出下行現狀。

不過，近期中央及地方，尤其一線城市表態研究部署新政策出臺，實質性利好政策落地預期增強，市場活躍度將獲提升。但值得一提的是，在經歷了長時間的市場下行影響下，市場信心恢復需要一定時間，本輪政策效果并不會立竿見影，中長期來看，對于房地產市場走勢仍然較具信心，企穩回升局面雖遲但到，預計房企銷售大概率會在四季度出現好轉態勢。

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300億以下房企超半數，千億大型房企數量較2021年以前明顯減少

銷售主力陣營下移，300億元以下房企超半數，500-1000億的大型房企數量明顯減少。從各銷售額陣營的房企來看，2023年1-7月銷售額在1000億元以上的房企數有9家，與去年同期持平，但明顯少于2021年以前超10家以上的水平，其中保利發展、萬科、華潤置地、中海、招商蛇口以及碧桂園銷售額穩居千億以上陣營，像融創中國、金地集團、綠地控股等多家房企的近兩年銷售已黯然失色，逐漸退出同期千億的陣營。銷售額在300-500億元區間的房企數較去年同期有所減少，共計減少9家，其中，500-1000億元區間的房企個數持續減少，由2021年同期17家、2022年同期11家減至今年前7月的6家。與此同時，銷售額在300億元以下的房企共有28家，包括中南建設、中梁控股、仁恒置地等，較去年同期增加9家，其中值得注意的是，像陽光城、金科、富力地產等這類此前處于銷售500億元以上陣營的大中型房企，由于較為缺乏前瞻性的降負債安排和合理的財務管理措施等，爆發了流動性危機，導致當前銷售持續承壓，下移至300億元陣營。

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頭部陣營房企韌性凸顯，銷售額同比率先轉正

行業集中度上升，頭部陣營房企韌性凸顯，銷售額同比轉正。從各大陣營房企銷售額占比情況來看，2023年1-7月TOP10房企銷售額占比62%，較去年同期上升10個百分點，創近五年同期占比新高；TOP11-30、TOP31-50兩大陣營房企銷售額占比均較去年同期有所下降，分別下降5個、6個百分點，且兩陣營銷售額占比均達近五年同期最低。整體來看，今年前7月房企銷售集中度加速上升，頭部房企銷售占比明顯提高，中小房企在行業深度調整背景下面臨著較大的生存壓力。

從各大陣營房企銷售額同比變化來看，頭部陣營房企表現出較強的抗風險能力，銷售額同比率先轉正，中低陣營房企仍然陷于銷售下行的泥潭。數據顯示，2023年1-7月TOP10房企銷售額同比上升6.4%，TOP11-30、TOP31-50兩大陣營房企銷售同比均呈下滑態勢，且TOP31-50的小陣營房企的同比跌幅最大，為45.93%。由此可見，今年房企格局仍在繼續分化，頭部陣營房企憑借多年積累的營銷經驗與品牌影響以及優質儲備等，銷售韌性凸顯，中低陣營房企在布局、品牌效應等方面競爭力不足，銷售表現明顯遜色。

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國央企優勢持續凸顯，民營房企稍顯遜色

國央企優勢凸顯，銷售同比率先轉正，且逐步縮小與民營房企銷售占比的差距。從各性質房企銷售額占比情況來看，在近兩年市場深度調整的背景下，國央企加速搶占市場份額，數據顯示，2023年1-7月國央企銷售額占比較去年同期上升10個百分點，升幅較上年擴大2個百分點，與此同時，民營房企銷售動力下降，占比由上年63%下降至53%。

從各性質房企銷售額同比變化來看，國央企銷售動力更為強勁，其實這也是在預料之內的，主要是由于一方面國央資房企相較民營房企而言，具備融資成本較低的優勢，現金流相對穩定；另一方面，國央企背書，項目品質及交付能力雙重強力保障，更受購房者青睞。與此同時，民營房企仍處于緩慢修復階段。數據顯示，2023年1-7月國央企銷售額較去年同期上漲14.87%，率先扭轉了去年同期下滑的局面；民企銷售額同比持續下滑，降幅為25.49%，較去年同期收窄約26個百分點。

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