從今年1月乃至去年下半年，購房者就一直在等，等樓市的重磅新政。

【資料圖】

而2023年所有樓市政策的每行字，無不透露著一個信息：利好剛需。

昨天，央行宣布MLF下調15個基點，預示著本月LPR很有可能也會跟著下調，房貸利率還有機會更低。

還是昨天，天河世界大觀地塊被8家房企激烈爭奪，競價23輪后成功出讓，躋身廣州樓面價TOP10。從廣州土拍熱度可以看出，房企對市場的信心回來了。

樓市在悄然發生著變化……

搶占新政前夕，

這類購房者該出手了！

尤其是7月住建部等機構的發聲，雖然沒有發布具體的政策，但市場已經因此興奮起來了。

因為這每一條都切實地擊中了剛需的痛點。

1、首套房降首付和利率，剛需購房成本和門檻降低。

對于首付來說，廣州目前首套房要三成，如果降一成，那么一套200萬左右的房子就是少給20萬首付。對于利率來說，目前LPR已經降至4.2%，為近32年以來的最低，購房者的月供壓力大大減小。

2、認房不認貸，有過購房記錄的剛需也能享受最低首付。

認房不認貸如果落實，市場流動性一定會增加。過去有些剛需朋友可能之前在老家買過一套房然后又賣出了，但又想在一線城市買房的時候，就要按照二套的首付標準。如果認房不認貸，購房者其實只要證明自己名下沒有房產，辦理貸款就可以按照首套的標準。

3、城中村改造貨幣化的定調，特大、超大城市的樓市回暖在即。

這一項其實是在精準刺激樓市，因為拆掉村民的房子就要給村民錢。而他們拿了這筆錢會干什么呢？無房戶會買房，有房的會改善。這意味著短期內又將制造出大量購房需求，直接助推特大、超大城市樓市回暖上行。詳情大家可以看看雁姐之前的視頻：

進入8月，一線城市地產政策放開雖已經具有較強確定性，但政策似乎到了真空期。

最近，券商中國援引華南一券商消息稱，時值中央部委例常高溫假期，目前四大一線城市地產政策調控方案已上報至中央，8月中下旬-9月初政策細則或將逐步出臺。

政策底已至。

雖然“政策底”不代表“價格底”，但畢竟大多數人也沒那個運氣抄到“價格底”，踩準政策底至少可以防止踏空。

從過去的經驗來看，市場情緒是非常敏感的，三根陽線改變信仰。

對于預算有限、又想買到優質新房的剛需，更應該在此時出手！否則一旦踏空，就再難有上車機會！

那么，此時的剛需到底應該買什么樣的新盤呢？

資金量是阻礙剛需上車的決定性因素。

在考慮“性價比"的大前提下，剛需更應該購入具有“確定性”和“成長性”的新盤。

由于買房邏輯已變，房企在拿地時也變得更注重城市規劃、城市發展方向，在戶型設計上也更加貼合剛需自住需求。

在這一點上做得較為領先的就是房企保利。

保利在廣州東部打造了兩個標桿“剛需盤”，就非常受到市場認可。

戶型迎合剛需，

價格血洗片區

保利在東部的兩大“性價比之王”，一個是位于科學城的保利錦上，一個是位于朱村的保利水木芳華。

為什么說它們的性價比高呢？

一是“戶型”，同樣的面積，更多功能空間，更高的舒適度。

二是“價格”，與同板塊、同等品質的新盤相比，它們確實更有吸引力。

保利錦上

保利錦上建面約87㎡三房，四開間朝南配置，東南向望廣附。戶型雖不大，但空間利用率很高，在小戶型里也實現了主套自由。對于預算有限的家庭來說，十分友好。

由于項目在設計之初，對樓梯進行了角度的扭轉，所以本應是北向的87㎡的小戶型也做到了南向采光。在舒適度提升的同時，也擁有了更好的景觀面，能夠望山景。

實景圖

保利錦上同樣有建面約105㎡的改善戶型，上車門檻很低，三房總價就能享受到四房的配套和空間，更適合剛需大家庭置業。這個戶型除了擁有上面兩個戶型“四開間朝南”的優點外，還有一個非常大的亮點是它的客廳可以改造為LDK巨幕方廳。

除了上述戶型，保利錦上還有建面約75㎡的上車戶型以及建面約138㎡的尊享戶型，選擇豐富。

在價格方面，它也曾震驚市場。

保利錦上剛開盤時的均價低過同板塊一眾新盤，甚至周邊部分二手房源價格都比它高。

保利水木芳華

保利水木芳華的戶型，它比保利錦上更“卷”。

建面約67㎡的戶型，就做到了三房。而且它的景觀面還很棒，三面瞰湖，把舒適度和功能性都狠狠拿捏了。

建面約80㎡的戶型更是在三個房間之余，擁有了兩個衛生間。在四開間朝南的基礎上，東南向有130米超寬的樓距可以看中心園林，buff疊滿！

而保利水木芳華去年的入市價格更是直接血洗朱村板塊，一戰成名。在剛剛過去的8月12號，水木芳華加推最后一棟普通高層的園湖雙景爆款戶型，兩天就賣了40套，足見其對剛需的吸引力。

在東部的各個新盤中，保利的兩個盤是是讓剛需眼前一亮的存在。

當然，性價比高并不代表就是剛需的優質標的。

那么，我為什么說它們優質呢？

天花板級的“品牌力”

足以贏得購房者的“信心”

在市場波動下，爆雷房企頻出，當下購房者最缺乏的就是對樓市的信心和對房企的信任。

而保利作為“綠檔央企”，它的品牌、質量、服務、交房更有保障。無論是品牌力還是服務力，它都是購房者的信心之選。

首先，保利的實力受到行業的認可。

在今年的“中國房地產百強企業研究成果發布會暨第二十屆中國房地產百強企業家峰會”中，保利發展控股獲得了“2023中國房地產百強企業”、年度社會責任感企業、城市更新優秀企業等多項殊榮，在盈利性、規模性、融資能力領域都位居百強企業TOP10。

其次，保利一路“潔身自好”，一直保持著良好的財務狀況。

近兩年來不少企業都吃到了“高杠桿、高周轉”的惡果，而保利發展始終保持健康的資產結構，總體負債率穩定處于行業低位。

它也是頭部企業中始終沒有逾越融資監管的“三道紅線”的房企。

憑借穩健的財務結構及銷售業績，保利發展在2022年《福布斯》年度全球企業2000強中排名190位，排名躍升11位，為上榜中國房地產企業榜首。

這樣的企業打造的項目，自然是優質的。

崛起的科創板塊之上的

優質人居項目

剛需雖以自住為目的，看重配套，但同時也看重項目未來的發展空間。畢竟百萬的資金砸進去，對剛需可不是小數目。

而保利的這兩個盤不但是各方面配套均好的項目，而且具有成長性。

保利錦上

保利錦上地段優越，位于價值已初步兌現的黃埔科學城板塊。

①乘科學城發展之東風，坐享醇熟配套。

2023年上半年黃埔區的GDP是廣州市的第二名，僅次于天河。

黃埔歷來是廣州高質量發展的主引擎，廣州開發區從最初GDP僅占全市2%，到現在突破4000億元大關，復合年增長率超過21.1%，以占全市6.5%的土地面積，創造了廣州40%的工業產值、15%的GDP和20%的稅收收入。（來源：廣州市黃埔區人民政府 廣州開發區管委會）

而科學城板塊占據了黃埔80%以上的上市公司、90%的上市企業，產業實力雄厚。（數據來源：廣州日報、天眼查）

在產業之余，科學城作為政文中心，還擁有豐富的商業、醫療、市政配套。比如萬達廣場、中山大學附屬第三醫院嶺南醫院、蘿崗兒童公園等。

科學城板塊還有水西長龍、蘿峰舊改，去年年中已經陸續完成招商。舊改完成后，城市面貌又會得到進一步地提升。

科學城的交通優勢也非常明顯。比如，距離保利錦上僅約150m就會有有軌電車5號線（規劃中）永和隧道南站，可接駁地鐵。

實景圖

②保利錦上的教育具有未來性。

自建12班幼兒園之外，廣大附中高新區實驗學校（九年一貫制）就在家門口。（具體招生方式、地段以教育局公布為準）

此外，周邊還有東薈花園小學（東校區）、玉泉中學等多所學校。（具體招生方式、地段以教育局公布為準）在這樣優質純粹的教育圈層中，孩子更容易塑造自信的性格和發揮學科特長。有了教育的加持，未來房源在二手市場上也會更受歡迎，流動性更好。

實景圖

③多功能下沉泛會所，提前展示未來生活的美好場景。

更難能可貴的是，如此具有性價比的保利錦上還打造了充滿書香氛圍的下沉泛會所展示區，近期即將綻放。

它是片區內少有的能夠結合周邊教育氛圍，順勢打造人文書香社區的樓盤。

會所功能區涵蓋4點半學堂、專屬閱讀區、興趣課體驗區、共享廚房等……

在共享廚房里，業主既可以教孩子烹飪美食，盡情享受親子時光；還可以與鄰居交流烹飪心得，打破鄰里界限。

會所的專屬閱讀區，既可以讓業主們閑暇時有了消磨時光的好去處，又可以助力小業主們增長見聞，健康成長。

會所中央是藝術水景等年輕化的社區配套，站在下沉庭院中，映入眼簾的是樹木綠蔭、疊瀑水景。

概念圖

平時在自家小區水上樹池邊散散步，就能獲得城市公園、藝術館般的視覺享受。

保利水木芳華

說完科學城的保利錦上，我們再來看看位于“灣區智谷”科教城的保利水木芳華。

①作為增城西部龍頭的“科教城”，價值正在慢慢顯現。

科教城屬于增城，而增城近年來發展的迅猛勢頭，大家有目共睹。

在2023年上半年廣州各區GDP排名中，增城增速位列第一。

根據增城十四五規劃，科教城是增城的西部龍頭，未來會整合中新科技園、廣州東部公鐵聯運樞紐等組團，規劃建設大灣區科教新區。

廣州一路向東發展，而增城西部是承接黃埔發展的橋頭堡。毫不夸張地說，產業+科研+交通融合發展的科教城，未來會是廣州發展新一輪經濟增長的核心引擎。

目前英式粵和·贏城智谷已有樓棟封頂；海格天騰信息產業基地、中關村智能網聯汽車產業園已動工；中軸廣場項目也將于2023年9月基本完工……（來源：廣州增城發布）

隨著產業的不斷導入，科教城的投資價值也會漸漸顯現。

科教城效果圖

②保利水木芳華也實現了自身的兌現。

而在科教城板塊兌現的同時，保利水木芳華也實現了自身的兌現，彰顯了保利的品牌力以及產品力。

保利配建的24班科教城小學今年9月就會開學。

7月保利水木芳華園林也已開放，業主還沒收樓就能感受到項目的完整配套。

園林以“書院+社區”為設計理念，全方位地打造了一個雅致人文書院。歸家景觀軸與跑道雙環線串聯N個多功能綜合花園，規制4種歸家流線。

泳池、800㎡大草坪，全齡社區配套……日常生活所需的休閑空間，它都能一一滿足。

在與科教城板塊一眾新盤PK中，保利水木芳華的兌現速度明顯跑得更快。

③保利水木芳華交通、教育、商業配套均好。

保利水木芳華還是21號線鳳崗站的地鐵上蓋物業。

21號線對于廣州東部來說，意義重大，它串聯了天河、科學城、知識城、科教城和增城區府幾大核心板塊。

廣州的發展脈絡，相當于都攤平在這條軌交之上。

從保利水木芳華出發，通過快線2站到黃埔，4站到天河，非常便捷。

另外，除了項目自身也會配建的小學外，周邊也有朱村街第二小學，朱村中學等教育資源。科教城自身也規劃了11所學校，值得期待。（具體招生方式、地段以教育局公布為準）

項目還會配建約1萬㎡商業，業主在小區內就能實現基本的購物需求。如果想去大型購物中心，搭上地鐵到萬達廣場、敏捷廣場等也很快。

綜上可以發現，無論從產品力、性價比、配套還是未來的想象空間，保利在廣州東部的兩個項目都是剛需當下值得購入的優質標的。

買房窗口期不會很久，政策一旦落地，市場或將迎來一波小高潮。今年有購房預算的剛需，真的不必再猶豫了。

何況，8月購入廣東保利在售項目，還有價格的優勢：

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