物業合同到期自然延續符合規定嗎？物業合同到期延續由兩種情況，一種是小區未成立業主委員會，而居民又對物業管理無異議，那物業合同自然延續就符合規定。如果小區有業主委員會，物業合同到期，那延續合同期限就要經業主委員會同意。業主委員會可代表業主決定是否繼續沿用此物業公司，如果更換，就不能延續合同。

(資料圖)

按照服務提供的所在階段不同，可以分為前期物業服務合同和物業服務合同。前者是指在物業銷售前，由建設單位與其選聘的物業服務企業簽訂的合同，后者是指在建設單位銷售并交付的物業達到一定數量時，依法成立業主委員會，由業主委員會與業主大會選聘的物業公司簽訂的合同。前期物業服務合同在業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時終止。

對于新竣工的物業而言，一般委托管理合同先由房地產開發商與物業管理企業簽訂前期物業服務合同，然后在成立業主大會、業主委員會后由業主委員會與物業管理企業簽訂《物業服務合同》。如果業主大會決定選聘新的物業管理企業，業主委員會就不會與前期介入的物業管理企業續簽委托合同;即使業主大會同意與原來的由房地產開發商選聘的、前期已介入的物業管理企業續簽委托管理合同，它也可能會對原委托管理合同做出一定的修改，即對《前期物業服務合同》修改后形成新的《物業服務合同》。由此可見，房地產開發商的最初委托只是一種臨時性的安排，而業主大會的委托才是最終的決定。若招標物業是已使用過的物業，則委托管理合同將直接由業主委員會與中標的物業管理企業簽訂。

(1)物業服務合同的簽訂。按照國際慣例，物業委托合同的簽訂大致應當經歷以下幾個程序。

①招標人與中標的物業管理企業談判。談判重點應放在一些不清晰、不完備的條款之上，其主要內容包括：討論中標企業的改進意見;變更局部條件;完善不規范條款;修改報價。

②簽訂諒解備忘錄。

③發送中標函或簽發意向書。

④擬定并簽訂合同協議書。

(2)專項服務分包合同的簽訂。

①專項服務分包合同的內容。專項服務分包合同主要包括以下內容：企業類型，基本管理項目、內容，管理要求，專項管理要求，管理費用，雙方權利義務，合同期限，違約責任以及其他條款。

②簽訂專項服務分包合同應注意的問題。對于投標企業而言，應注意：分包價格確定，違約風險防范，部分風險轉移以及獎懲措施等問題。

物業合同的簽訂遵循平等自愿原則，任何單位不得強制簽訂，或是在業主、業主委員會不知情的情況自然延續，其延續也沒有法律效力。物業公司的選擇是由業主委員會招標選定的，需要符合大多數業主的意愿。

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