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國金證券股份有限公司杜昊旻近期對招商蛇口進行研究并發布了研究報告《投銷表現韌性足，輕重并舉多元向好》，本報告對招商蛇口給出買入評級，當前股價為14.55元。

招商蛇口(001979)
事件
2023年8月28日招商蛇口發布2023年半年度報告：2023年上半年實現營收514.4億元，同比下降10.63%；實現歸母凈利潤21.5億元，同比增長14.09%。
點評
公司營收下滑，歸母凈利潤逆勢增長：1H23公司營收同比下滑主要由于房地產項目結轉規模同比減少，開發業務營業收入同比-16.2%；而資產運營和城市服務業務營收分別同比+40.4%和19.3%。1H23公司利潤總額、凈利潤分別同比-9.6%和-5.1%，而歸母凈利潤同比逆勢增長14.09%，主要原因是：①公司銷售確收的權益比例提升，少數股東損益同比-22.2%；②投資收益同比增加3.4億元，蛇口產園REIT擴募，公司取得投資收益8.1億元。
銷售規模恢復增長，投資拿地聚焦深耕：1H23公司累計簽約銷售金額約1664億元，同比增加40.1%，位列克而瑞百強銷售榜的第五位；在上海、合肥、蘇州等12個城市進入當期銷售榜單前五。1H23公司累計獲取25宗地塊，總建面238萬方，權益地價345億元，強心30城投資金額占比100%，其中核心6+10城的投資金額占比達98%；多渠道獲取土地，成功落地佛山寶華舊改項目。
輕重并舉，資產運營和城市服務多元業務向好：1H23資產運營全口徑收入31.2億元，同比+22.5%；EBITDA為16.6億元，同比+26.1%，回報率6.39%，上升0.6pct。1H23物業管理運營收入69.8億元，同比+23.6%，在管面積合計3.3億方；舉辦會展32場，辦展面積269萬方。
融資成本持續下降，股權融資獲監管批復：截至2023年6月，公司三道紅線持續綠檔，剔除預收賬款的資產負債率為62.86%，凈負債率47.01%，現金短債比1.09；綜合融資成本3.65%，較2022年全年下降24BP。2023年6月16日公司定增獲證監會同意注冊，本次交易完成后公司對于招商前海實業的權益比例將提升約13.65%，有望提升深圳優質土儲權益比例。
投資建議
公司上半年歸母凈利潤逆勢增長，投銷表現韌性足，未來公司利潤有望觸底回升。我們維持盈利預測不變，2023-25年歸母凈利潤分別為65.9、106.5和140.0億元，同比增速分別為54.5%、61.7%和31.4%。公司股票現價對應PE估值為18.1/11.2/8.5倍，維持“買入”評級。
風險提示
政策落地不及預期；房地產市場銷售持續低迷；竣工不及預期。

證券之星數據中心根據近三年發布的研報數據計算，國聯證券楊靈修研究員團隊對該股研究較為深入，近三年預測準確度均值為77.35%，其預測2023年度歸屬凈利潤為盈利57.85億，根據現價換算的預測PE為19.13。

最新盈利預測明細如下：

該股最近90天內共有21家機構給出評級，買入評級17家，增持評級3家，中性評級1家；過去90天內機構目標均價為17.02。

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