原告訴稱

(資料圖)

秦某剛向本院提出訴訟請求：1.判決解除秦某剛與三被告于2020年7月23日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《房屋買賣合同補充協議》；2.被告一和被告二返還購房定金100000元；3.被告一和被告二支付原告違約金1840000元;4.判決三被告共同返還中介費用50000元；5.本案訴訟費及財產保全費由三被告承擔。

事實和理由：2020年7月23日，秦某剛與三被告簽訂了《北京市存量房屋賣合同》。合同約定，秦某剛購買周某旭、趙某蘭名下位于北京市大興區一號房屋，，買賣雙方通過A公司居間介紹成交，房屋成交價格9200000元。合同還約定自合同簽訂之日起109日內申請辦理房屋權屬轉移登記手續。

因該房屋已設定抵押，秦某剛與周某旭、趙某蘭還約定由其二人以融資擔保形式辦理房屋解押事宜，并與北京B公司（以下簡稱：B公司）簽訂了《履約擔保協議》。合同簽訂后，秦某剛按照合同約定履行相關義務，周某旭、趙某蘭卻遲遲未能辦理房屋解押手續，違反合同約定的房屋轉移登記手續的申請時間。經周某旭再三承諾在2021年3月15日前可以完成解押手續后，秦某剛與三被告于2020年11月29日共同簽訂了《房屋買賣合同補充協議》，補充協約定被告一和被告二應確保在2021年3月15日前完全具備解除銀行抵押條件并通過B公司風控審核、滿足其擔保條件。

2021年4月5日前申請辦理房屋權屬轉移登記手續。若被告一和被告二無法按時完成，秦某剛有權退房，被告一和被告二應當退還秦某剛全部已付款項，并按照合同總成交價格的20％作為違約金支付給秦某剛。如因被告一和被告二原因導致合同解除，中介費用由被告一和被告二全額支付。但被告一和被告二未能于2021年3月15日前完成具備解除銀行抵押條件，未能通過B公司風控審核、未滿足其擔保條件，且未能在2021年4月5日前與秦某剛辦理房屋權屬轉移登記手續。被告一和被告二多次未能解除銀行抵押，無法辦理該房屋的過戶手續，已經構成根本違約，應當雙倍返還定金并承擔違約責任，被告三應退還秦某剛中介費用。

被告辯稱

周某旭、趙某蘭辯稱，一、同意解除《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，該合同第四條第二款第1項約定“乙方通過B公司以擔保支付的形式支付給甲方??700萬元整（大寫：柒佰萬元整）用于甲方贖樓解抵押，自乙方通過B公司以擔保支付的形式支付給甲方??7000000元整（大寫：柒佰萬元整）之日起，甲方保證在12工作日內將贖樓解押手續辦理完畢”。現因秦某剛沒有按照合同約定支付700萬元房款造成涉案房屋無法解押贖回，不能辦理過戶手續。現二被告同意合同解除，合同解除后秦某剛應當向二被告返還房屋及該房屋鑰匙、門禁卡、電卡、水卡、煤氣卡、二被告與開發商的原始房屋買賣合同，以及其他有關房屋資料文件。

二、同意返還給秦某剛定金10萬元。秦某剛將該訴訟請求的20萬元改為返還定金10萬元，秦某剛對此訴求可自由主張，二被告不持異議。

三、不同意支付違約金的訴訟請求。理由是：1.秦某剛未按約定向二被告支付前期購房款700萬元，其違約才導致贖樓解押不成，房屋買賣合同不能履行。根據秦某剛提交的《房屋買賣補充協議》第二、三、四條，此三條約定證明二被告出售房屋的誠意且一直讓步以促使合同履行，其對合同無法履行沒有過錯，且合同不能履行超越二被告簽合同時的預見，是簽訂房屋買賣合同時不能預見的。根據《民法典》第五百八十四條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失”之規定二被告不同意支付違約金。況且二被告積極履約，從來沒有想過不出售房屋。

秦某剛提交的2020年11月9日的錄音材料第一頁中間部分張（秦某剛之夫）多次向二被告表明可以給二被告時間辦理解抵押事宜，等一兩年都無所謂等表述。2021年4月10日的錄音材料第一頁開始部分二被告明確表示墊資人已經找好，可以隨時解押；表明需要秦某剛按合同約定支付首期付款700萬就可以解押，秦某剛未按合同約定支付，其違反合同約定。該錄音材料中二被告堅持賣房，而秦某剛一直要求退房，其是明顯違約，二被告沒有違約故不應支付違約金。2、秦某剛僅支付了10萬元定金，未支付任何房屋首付款，所以也沒有給秦某剛過多的損失。3、現房屋市場價走低，解除合同后秦某剛另行購房時，降低了購房支出并沒有給造成損失。4、二被告依據《民法典》第585條懇求法院依法裁判不支持原告的違約金損失。第四項訴訟請求與本案不是同一法律關系。

四、二被告同意向秦某剛支付中介費50000元，用于彌補秦某剛的損失。

A公司辯稱，秦某剛起訴案由與A公司的法律關系（居間合同）并非同一法律關系，A公司作為居間人已經履行相應義務，不存在其他過失，根據北京市存量房屋買賣合同附件三房地產經紀合同第四條第三款約定，A公司無需退還已繳納的居間費，該筆費用應由違約方承擔，關于第六項訴訟請求，A公司已經履行相應義務，不用承擔訴訟費和財產保全費；關于第一項訴訟請求，基于買賣雙方同意解除，作為居間方尊重雙方意見，所以同意解除。

法院查明

2020年7月23日，周某旭、趙某蘭（甲方，出賣人）與秦某剛（乙方，買受人）、A公司（丙方，居間人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定秦某剛購買周某旭、趙某蘭位于北京市大興區一號；該房屋已經設定抵押，抵押權人為某銀行，抵押登記日期為2020年4月28日；該房屋成交價格為920萬元，買受人在簽訂本合同的同時支付定金10萬元（不高于成交價格的20%）；當事人雙方同意，自本合同簽訂之日起109日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續。

同時，雙方簽署《房屋買賣合同補充協議》，其中第八條第1、2款約定：雙方當事人同意，乙方采取自行交割昂視付款，具體付款方式及付款期限為1.甲方應確保本合同標的在2021年3月15日前完全具備解除銀行抵押條件，并通過B公司的風控審核、滿足其擔保條件。甲方如無法按時完成，乙方有權退房，甲方應當自退房通知送達之日起15日內退還乙方全部已付款項，并按照合同總成交價格的20%作為違約金支付給乙方，乙方不退房的，甲乙雙方自行協商處理；2.甲方雙方約定，乙方通過B公司以擔保支付的形式支付給甲方7000000元整用于甲方贖樓解抵押，相關擔保費用由甲方承擔。自乙方通過B公司以擔保支付的形式支付給甲方7000000元整之日起，甲方保證在12工作日內將贖樓解押手續辦理完畢，如辦理贖樓解押手續辦理完畢，如辦理贖樓解押手續在12個工作日內甲方未辦理完結，甲方自超出之日起按每日1000元支付息費給乙方。

2020年7月23日，周某旭、趙某蘭（甲方，出賣方）與秦某剛（乙方，買受方）、B公司（丙方，擔保方）簽訂《履約擔保協議》，其中第一條第1款約定為順利完成該房屋交易，甲方需先行償還對本次房屋交易存在影響的債務或解除該房屋上抵押登記，乙方同意在該房屋過戶前向甲方支付部分購房款（不含定金）以供甲方償還債務或解除抵押登記，丙方對符合擔保要求的上述購房款提供擔保服務；第三條約定“本協議項下乙方同意向甲方支付的購房款金額為7000000元……在丙方出具‘達成’的《風險告知書》后，乙方應當從其本人的銀行賬戶向《風險告知書》中明確的甲方指定的其名下賬戶支付該筆購房款”；第四條第2款約定“本協議項下丙方應收取的擔保服務費為70000元，本協議簽署當日，甲方應一次性支付70000元……甲方雙方均已知悉，丙方收取擔保服務費僅作為同意對甲乙雙方支付條件進行審核的前提，如丙方審核結果為未達成，則丙方不承擔擔保責任”。秦某剛向周某旭、趙某蘭支付購房款100000元。

庭審中，秦某剛及周某旭、趙某蘭均認可未辦理網簽。周某旭及趙某蘭認可沒有向B公司支付擔保服務費7萬元，稱其與B公司口頭約定待配資成功時才交納，但其二人沒有滿足B公司所要求的提供290萬元的條件。

庭審中，秦某剛提交涉案房屋成交價格、同等類型房屋拍賣價格、涉案房屋掛賣價格網頁截屏、房屋買賣合同及房產證、小額貸款額度借款合同公證書、小額貸款最高額抵押合同公證書、轉賬憑證、利息支付記錄截屏，證明為購買涉訴房屋，秦某剛出賣了父母的房屋，自雙方簽訂合同后，同一小區大面積房屋成交價格上漲，2021年7月21日秦某剛另購房屋總價為971萬元，購房面積為174.59平方米，因二被告違反合同約定，致使秦某剛造成房屋價格上漲損失、利息損失及購房損失。周某旭及趙某蘭對上述證據的真實性、證明目的及關聯性均不認可。A公司認可上述證據的真實性和證明目的。

秦某剛提交解除房屋買賣合同告知函及快遞信息查詢單，證明2021年4月2日，秦某剛與A公司均采用郵寄送達方式向周某旭、趙某蘭簽發了解除房屋買賣合同的告知函，A公司寄往周某旭北京市住址的告知函于2021年4月8日拒收，寄往周某旭戶籍地的告知函于2021年4月9日拒收，寄往趙某蘭住址的告知函于2021年4月8日簽收，秦某剛寄給趙某蘭的于2021年4月15日簽收。周某旭、趙某蘭認可真實性，不認可證明目的。A公司認可真實性和證明目的。

秦某剛提交微信聊天記錄、錄音證明周某旭截止至2021年3月15日，仍然沒有進行融資擔保手續，合同無法進一步履行，二被告構成根本違約，合同目的無法實現，周某旭口頭承諾因為其原因無法辦理擔保解押手續，就雙倍退還定金、支付違約金并賠償損失。周某旭及趙某蘭不認可上述證據。A公司認可上述證據。

周某旭、趙某蘭提交公證委托書，證明B公司一直接受其兩人的融資擔保事項，其兩人一直積極履行協議內容，配合辦理配資、解押等工作。秦某剛對真實性和證明目的均不認可。A公司稱與其公司無關，不發表意見。

裁判結果

一、確認秦某剛與周某旭、趙某蘭、A公司于2020年7月23日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《房屋買賣合同補充協議》于2021年4月15日解除；

二、周某旭、趙某蘭返還秦某剛購房款100000元，于本判決生效之日起十日內支付；

三、周某旭、趙某蘭返還秦某剛居間服務費（即中介費）50000元，于本判決生效之日起十日內支付；

四、周某旭、趙某蘭支付秦某剛違約金300000元，于本判決生效之日起十日內支付；

五、駁回秦某剛的其他訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

秦某剛與周某旭、趙某蘭、A公司基于雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《房屋買賣合同補充協議》成立合法有效的房屋買賣合同關系。現秦某剛訴求解除雙方簽訂的上述合同及補充協議，周某旭、趙某蘭及A公司亦同意解除，法院對此不持異議。關于解除之日，合同自通知到達對方時解除，故法院確定為解除通知最后到達周某旭及趙某蘭之日即2021年4月15日。

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。作為合同解除的法律后果，周某旭及趙某蘭應將已收取的購房款100000元返還秦某剛，周某旭及趙某蘭亦同意返還，法院不持異議。周某旭及趙某蘭同意在本案中返還秦某剛居間服務費（即中介費）50000元，法院不持異議。

根據房屋買賣合同及補充協議約定，周某旭及趙某蘭應確保涉案房屋在2021年3月15日前完全具備解除銀行抵押條件，并通過B公司的風控審核、滿足其擔保條件。首先，周某旭及趙某蘭當庭認可沒有按照履約擔保協議約定期限向B公司交納擔保服務費，其雖辯稱未交納的原因是與B公司口頭約定待配資成功時才交納，但周某旭及趙某蘭未就該抗辯意見舉證證明，且周某旭及趙某蘭當庭認可其沒有滿足B公司所要求的配資成功條件即提供290萬元用于償還涉案房屋及案外房屋的全部貸款。

其次周某旭記錄趙某蘭抗辯稱因秦某剛未向其支付700萬元購房款的違約行為導致贖樓解押不成進而導致房屋買賣合同合同無法履行，但根據履行擔保協議約定，秦某剛向周某旭及趙某蘭支付該筆購房款的前提是在B公司出具“達成”《風險告知書》后，而B公司出具前述達成風險告知書的條件是周某旭及趙某蘭符合其公司的擔保要求，因此法院不予采納周某旭及趙某蘭的上述抗辯意見。綜合全案事實可以認定秦某剛已于2020年8月10日前備齊用于前期融資擔保的資金并一直積極與周某旭及趙某蘭溝通聯系解押事宜，但截止至2021年3月15日，周某旭及趙某蘭未能確保涉案房屋完全具備解除銀行抵押條件，并通過B公司的風控審核、滿足其擔保條件，其二人確有違約行為。

關于違約金數額，法院以秦某剛的實際損失為基礎，兼顧合同履行程度、當事人過錯程度及逾期利益等綜合因素，根據公平原則、誠實信用原則，綜合考量認定違約金為300000元。

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