房企控成本,越來越粗暴了
楔 子
地產形勢在2023年下半年并沒有想我們想的一樣出現轉機,反而變得更加艱難,有的地產同仁在被裁員之后轉而進入到設計單位或者總包單位當中,這當屬于無奈也情有理解,畢竟當下,活下去才是最重要的,干什么活并不太重要。
【資料圖】
地產黃金時代,人人都是情懷的“締造者”,每個地產人都會不約而同的要為創造產品力而大談特談,如果不談地產情懷反而是那些年的異類;然而當下,每個地產人都在談“降本增效”,如果不談降本增效反而又有些另類,所以地產這個行業的“氣氛”,并不是以個人意志為轉移的,是以大形勢為前提的。
每個人都是時代的一粒沙,落在每個人的身上就是一座山。所以,地產人沒有所謂情懷,情懷都是時代給與的。
回望即將過去的三個月,所有的地產利好消息并沒有給行業帶來實質性的變化,地產人再也不相信這個行業會有大的周期,不相信2022年地產還會有春天,是的,這個寒冬后,跌落至谷底的不僅僅是這個行業的銷售和回款,更多的是信心。
地產行業并沒有救世主,地產人也不會有被上帝垂青的命運,假如有,你前幾年應該已經被垂青,而非現在祈禱時來運轉,所以踏踏實實的鍛煉“”近身肉搏應該的本領,才是當下地產人最應該去做的。
當下地產青銅或廢鐵時代,撕裂的行業內卷,更多的擠壓的是時運不濟的地產人、沒有專業能力的人以及十年如一日不思進取的人,無論如何,那些真才實學的地產人依然會在地產拼刺刀下求得一線生機。
進入地產下半場,行業風云卷驟雨,很多既成事實的“法則”已經開始不適合地產當下的需求,比如數據支撐剛需戶型依然是目前中國房地產最暢銷的面積段,可實際2023年的改善盤賣的最好;
比如產品配置對標依然被認為是最有效的成本適配方式,可對標過后才發現適配之后業主之前不關注的點成為了“群訴”的熱點,這就是地產人面臨的VUCA時代,易變性、不確定性、復雜性、模糊性成為了時代特征。
當下地產,極簡模式下,讓一個人不僅僅需要干多個人的工作,并且也能夠干多個人的工作,一專多能的需求成為當下地產人最需要急迫“升級”的技能。可我們不得不承認,一專很難多能,尤其是技術崗位的專業鴻溝很難跨越,一專多能并不是專一一個技術、也擅長其他技術,而是指立足于本專業的基礎上,可以協調其他專業,也僅僅只是協調而已。
當下的地產,部門墻依然存在,極簡模式被認為是解決部門墻很重要的管理改革,但是極限模式大家都知道,它的出現并不是為了解決部門墻,而是為了減員增效,所以很囧的一件事……。
在地產多個職能中,地產設計管理在新時代賦予了更多的責任,一方面地產當下需要急迫的提升產品力,一方面地產也急迫的需要控制成本;前者提升產品力更加傾向于賣點的投入,比如綠色建筑、智能建筑、健康建筑這幾年成為了土拍及銷售的熱點,這些同屬于成本的投入點;
后者,地產目前形勢下更需要進行成本的控制,地產成本的控制始于設計,這已經成為了不爭的事實。一面提升產品力帶來的成本上漲,一面成本的控制需要嚴控成本投入,看似矛盾的目標之中,需要找尋平衡點,這是當下地產設計與成本亟需要協同的關鍵。
所謂“協同”,講起來簡單,做起來難,難在KPI指標下自保為先,即使想協同,也得先完成自身節點情況下;協同難,難在人員專業滲透不足,雞對鴨講、對牛彈琴的事多了去;協同難,難在沒有制度體系保證,技術支撐也不足;協同難,難在崗位朝不保夕,無心沉下心;協同難,難在外界信息輸入太多,干擾心智等等。
無論如何“難”,對于地產設計而言,依然要做好成本和設計的協同牽頭工作,也唯有如此才能“立足當下”。
前段時間,有文說“對70%成本起決定性作用的是客研”,這是基于成本不均衡投入的策略,即客研決定了哪些成本是敏感性成本,哪些成本不是,基于這個基本假定來實現成本的不均衡投入。
但是依然有個不爭的事實,雖然客研重要,但是它是否可以決定的成本投放策略?所以,我在我公眾號上做了一些投票(雖然投票的人不多,但可以顯露一些問題):
第一:60%的企業沒有客研,所以大部分地產開發商都無法精準實現“成本敏感投放”;
第二:45%的人認為自家客研不合格,40%的人不知道自家客研是否合格,只有15%的人認為自家客研是合格的。可以說客研是否合格存在著很大的不確定性,至少客研的準確性是存在巨大的疑問的。
第三:客研真的很重要,畢竟有85%的人認為。
綜合上面三個問題,我們可以這么說,成本的不均衡投入真的很重要(客研重要),但是客研是否準確、是否可以指導設計進行敏感成本的不均衡投入,依然存在著疑問,而且大大的疑問。
成本控制越來越粗暴、簡單
基于客研成果,形成房地產如今的成本控制的策略,即:成本策劃或最優成本策劃,圍繞著項目設定的目標開展成本的管控,對于業主敏感性成本要加大成本的溢價,對于業主不敏感的部位進行成本的控制,這就要求成本控制的方向要:全專業、工作前置、全過程等,成本策劃基于利益最大化的方向進行成本投放。
成本策劃的目的就是要實現降本(不敏感成本控制)增效(實現敏感性成本溢價),但是在實操過程中發現,敏感性成本能否實現溢價需要一定的時間檢驗,而且是在外部市場變化不大的前提下,所以導致敏感性成本的投入和產出存在著變數,但是不敏感性成本的控制確可以實現短平快的效果,在當下地產人在一個地產職業周期越來越短的大環境下,越來越多的地產經理人選擇控制成本而非實現增效。
所以當下的成本理論越來越發達和復雜,但是成本控制變得越來越粗暴簡單。
(1)外墻立面:減少較貴材料的使用,用類似材料進行替換
常見材料的價格:僅供參考
【案例】案例來源網絡
將空調位頂棚取消外墻涂料飾面,將空調位內側墻體外飾面改為同色(同外立面色)平涂。在不影響項目品質的情況下,該單項最終與甲方對量優化節約41.30萬元。
(2)外窗:降低窗墻比,減少外窗用量
窗地比每增加0.01,地上單平米成本增加6~7元/m2;
如果地上10萬平小區,0.18的窗地比與0.28的窗地比,其建安成本相差:(0.28-0.18)/0.01*10*6~7=600萬~700萬。
(3)建造標準:減少材料使用
原有做法:
車庫頂板消防道路標準做法:石材或瀝青面層做法(詳園林);150厚C25水泥混凝土面層
150厚6%水泥石穩定層;
車庫頂路基填路;車庫頂板及防水層(詳建筑)。
優化后做法:
車庫頂板消防道路標準做法:石材或瀝青面層做法(詳園林);150厚C25水泥混凝土面層;
120厚5%水泥石穩定層;
車庫頂路基填路;車庫頂板及防水層(詳建筑)。
整體成本降低7~10元/m2。
(4)建造標準:替換材料(案例來源:濟南中正信造價咨詢)
合計優化 54 萬
計算明細:
取消室內地面1.5厚聚氨酯防水:-35343.84*29.92*1.09=-1163236.46;
增加室內地面 1.5 厚 JS 防水:35343.84*21.02*1.09=817220.27;
取消室內墻面 1.2 厚聚氨酯防水:-23559*25.44*1.09=-659275.06;
增加室內墻面 1.2 厚 JS 防水:23559*18.07*1.09=468282.243;
(5)建造標準:降低品牌
小結
地產現金流穩定日益成為開發商保命的重要手段,越來越多的開發商開始通過成本優化進行成本的控制,在“控成本指標”的重要指示下,劍走偏鋒的控成本措施層出不窮,低端的成本控制措施大行其道。
成本控制本身就是一個系統課題,基于客戶敏感角度,基于成本價值最大化角度等等,切不可想當然的認為成本節省無非就是“省用料、換材料”的小兒科事情。
成本控制儼然成了這個時期開發商的典型寫照,這也無可厚非,畢竟企業先得生存而后才能謀發展,情懷并不能當做這個時代的代名詞。
但是成本控制依然無法脫離的是:
① 這是一個系統工程,從全局到局部、從上自下、從粗放到精益,企業內部不打造體系制度,很難實現成本的管控;
② 成本控制不能是成本優化的代名詞,畢竟打造好房子才是開發商的目的;
③ 地產環境生存變得越來越惡劣,作為這個行業的螺絲釘,地產人應該將自己鍛造成一顆剛度好的螺絲釘,這才能適者生存。
來源:胖棟有話說,本文已獲授權,對原作者表示感謝!
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