楔 子

地產形勢在2023年下半年并沒有想我們想的一樣出現轉機，反而變得更加艱難，有的地產同仁在被裁員之后轉而進入到設計單位或者總包單位當中，這當屬于無奈也情有理解，畢竟當下，活下去才是最重要的，干什么活并不太重要。

【資料圖】

地產黃金時代，人人都是情懷的“締造者”，每個地產人都會不約而同的要為創造產品力而大談特談，如果不談地產情懷反而是那些年的異類；然而當下，每個地產人都在談“降本增效”，如果不談降本增效反而又有些另類，所以地產這個行業的“氣氛”，并不是以個人意志為轉移的，是以大形勢為前提的。

每個人都是時代的一粒沙，落在每個人的身上就是一座山。所以，地產人沒有所謂情懷，情懷都是時代給與的。

回望即將過去的三個月，所有的地產利好消息并沒有給行業帶來實質性的變化，地產人再也不相信這個行業會有大的周期，不相信2022年地產還會有春天，是的，這個寒冬后，跌落至谷底的不僅僅是這個行業的銷售和回款，更多的是信心。

地產行業并沒有救世主，地產人也不會有被上帝垂青的命運，假如有，你前幾年應該已經被垂青，而非現在祈禱時來運轉，所以踏踏實實的鍛煉“”近身肉搏應該的本領，才是當下地產人最應該去做的。

當下地產青銅或廢鐵時代，撕裂的行業內卷，更多的擠壓的是時運不濟的地產人、沒有專業能力的人以及十年如一日不思進取的人，無論如何，那些真才實學的地產人依然會在地產拼刺刀下求得一線生機。

進入地產下半場，行業風云卷驟雨，很多既成事實的“法則”已經開始不適合地產當下的需求，比如數據支撐剛需戶型依然是目前中國房地產最暢銷的面積段，可實際2023年的改善盤賣的最好；

比如產品配置對標依然被認為是最有效的成本適配方式，可對標過后才發現適配之后業主之前不關注的點成為了“群訴”的熱點，這就是地產人面臨的VUCA時代，易變性、不確定性、復雜性、模糊性成為了時代特征。

當下地產，極簡模式下，讓一個人不僅僅需要干多個人的工作，并且也能夠干多個人的工作，一專多能的需求成為當下地產人最需要急迫“升級”的技能。可我們不得不承認，一專很難多能，尤其是技術崗位的專業鴻溝很難跨越，一專多能并不是專一一個技術、也擅長其他技術，而是指立足于本專業的基礎上，可以協調其他專業，也僅僅只是協調而已。

當下的地產，部門墻依然存在，極簡模式被認為是解決部門墻很重要的管理改革，但是極限模式大家都知道，它的出現并不是為了解決部門墻，而是為了減員增效，所以很囧的一件事……。

在地產多個職能中，地產設計管理在新時代賦予了更多的責任，一方面地產當下需要急迫的提升產品力，一方面地產也急迫的需要控制成本；前者提升產品力更加傾向于賣點的投入，比如綠色建筑、智能建筑、健康建筑這幾年成為了土拍及銷售的熱點，這些同屬于成本的投入點；

后者，地產目前形勢下更需要進行成本的控制，地產成本的控制始于設計，這已經成為了不爭的事實。一面提升產品力帶來的成本上漲，一面成本的控制需要嚴控成本投入，看似矛盾的目標之中，需要找尋平衡點，這是當下地產設計與成本亟需要協同的關鍵。

所謂“協同”，講起來簡單，做起來難，難在KPI指標下自保為先，即使想協同，也得先完成自身節點情況下；協同難，難在人員專業滲透不足，雞對鴨講、對牛彈琴的事多了去；協同難，難在沒有制度體系保證，技術支撐也不足；協同難，難在崗位朝不保夕，無心沉下心；協同難，難在外界信息輸入太多，干擾心智等等。

無論如何“難”，對于地產設計而言，依然要做好成本和設計的協同牽頭工作，也唯有如此才能“立足當下”。

前段時間，有文說“對70%成本起決定性作用的是客研”，這是基于成本不均衡投入的策略，即客研決定了哪些成本是敏感性成本，哪些成本不是，基于這個基本假定來實現成本的不均衡投入。

但是依然有個不爭的事實，雖然客研重要，但是它是否可以決定的成本投放策略？所以，我在我公眾號上做了一些投票（雖然投票的人不多，但可以顯露一些問題）：

第一：60%的企業沒有客研，所以大部分地產開發商都無法精準實現“成本敏感投放”；

第二：45%的人認為自家客研不合格，40%的人不知道自家客研是否合格，只有15%的人認為自家客研是合格的。可以說客研是否合格存在著很大的不確定性，至少客研的準確性是存在巨大的疑問的。

第三：客研真的很重要，畢竟有85%的人認為。

綜合上面三個問題，我們可以這么說，成本的不均衡投入真的很重要（客研重要），但是客研是否準確、是否可以指導設計進行敏感成本的不均衡投入，依然存在著疑問，而且大大的疑問。

成本控制越來越粗暴、簡單

基于客研成果，形成房地產如今的成本控制的策略，即：成本策劃或最優成本策劃，圍繞著項目設定的目標開展成本的管控，對于業主敏感性成本要加大成本的溢價，對于業主不敏感的部位進行成本的控制，這就要求成本控制的方向要：全專業、工作前置、全過程等，成本策劃基于利益最大化的方向進行成本投放。

成本策劃的目的就是要實現降本（不敏感成本控制）增效（實現敏感性成本溢價），但是在實操過程中發現，敏感性成本能否實現溢價需要一定的時間檢驗，而且是在外部市場變化不大的前提下，所以導致敏感性成本的投入和產出存在著變數，但是不敏感性成本的控制確可以實現短平快的效果，在當下地產人在一個地產職業周期越來越短的大環境下，越來越多的地產經理人選擇控制成本而非實現增效。

所以當下的成本理論越來越發達和復雜，但是成本控制變得越來越粗暴簡單。

（1）外墻立面：減少較貴材料的使用，用類似材料進行替換

常見材料的價格：僅供參考

【案例】案例來源網絡

將空調位頂棚取消外墻涂料飾面，將空調位內側墻體外飾面改為同色（同外立面色）平涂。在不影響項目品質的情況下，該單項最終與甲方對量優化節約41.30萬元。

（2）外窗：降低窗墻比，減少外窗用量

窗地比每增加0.01，地上單平米成本增加6~7元/m2；

如果地上10萬平小區，0.18的窗地比與0.28的窗地比，其建安成本相差：（0.28-0.18）/0.01*10*6~7=600萬~700萬。

（3）建造標準：減少材料使用

原有做法：

車庫頂板消防道路標準做法：石材或瀝青面層做法（詳園林）；150厚C25水泥混凝土面層

150厚6%水泥石穩定層；

車庫頂路基填路；車庫頂板及防水層（詳建筑）。

優化后做法：

車庫頂板消防道路標準做法：石材或瀝青面層做法（詳園林）；150厚C25水泥混凝土面層；

120厚5%水泥石穩定層；

車庫頂路基填路；車庫頂板及防水層（詳建筑）。

整體成本降低7~10元/m2。

（4）建造標準：替換材料（案例來源：濟南中正信造價咨詢）

合計優化 54 萬

計算明細：

取消室內地面1.5厚聚氨酯防水：-35343.84*29.92*1.09=-1163236.46；

增加室內地面 1.5 厚 JS 防水：35343.84*21.02*1.09=817220.27；

取消室內墻面 1.2 厚聚氨酯防水：-23559*25.44*1.09=-659275.06；

增加室內墻面 1.2 厚 JS 防水：23559*18.07*1.09=468282.243；

（5）建造標準：降低品牌

小結

地產現金流穩定日益成為開發商保命的重要手段，越來越多的開發商開始通過成本優化進行成本的控制，在“控成本指標”的重要指示下，劍走偏鋒的控成本措施層出不窮，低端的成本控制措施大行其道。

成本控制本身就是一個系統課題，基于客戶敏感角度，基于成本價值最大化角度等等，切不可想當然的認為成本節省無非就是“省用料、換材料”的小兒科事情。

成本控制儼然成了這個時期開發商的典型寫照，這也無可厚非，畢竟企業先得生存而后才能謀發展，情懷并不能當做這個時代的代名詞。

但是成本控制依然無法脫離的是：

① 這是一個系統工程，從全局到局部、從上自下、從粗放到精益，企業內部不打造體系制度，很難實現成本的管控；

② 成本控制不能是成本優化的代名詞，畢竟打造好房子才是開發商的目的；

③ 地產環境生存變得越來越惡劣，作為這個行業的螺絲釘，地產人應該將自己鍛造成一顆剛度好的螺絲釘，這才能適者生存。

來源：胖棟有話說，本文已獲授權，對原作者表示感謝！

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