深圳羅湖一樓盤備案價9萬元賣4萬？辦公屬性，“商辦類物業打折促銷很常見”

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近日，媒體報道深圳羅湖一新房項目備案價打5折出售，原備案價9.8萬/平方米，現價最低3.89萬/平方米。澎湃新聞致電項目售樓處后獲悉，情況屬實。

辦公屬性，去年底開始就大尺度降價

上述深圳羅湖項目即仁恒深之源項目(備案名仁恒世紀大廈)，根據深圳市房地產信息平臺信息，仁恒深之源項目(備案名仁恒世紀大廈)于2021年07月13日獲批預售，開發企業為仁恒集團旗下深圳市東關盛泰投資有限公司。

多個中介發布的信息顯示，“仁恒深之源打5折出售，原價9.8萬/平，現3.9萬/平起。”也有中介打出“深圳羅湖最便宜的一手樓盤”等宣傳語。

深圳當地一房產經紀人告訴澎湃新聞，仁恒深之源項目賣了已經有兩三年了，去化并不好，打折銷售也并非近期推出，“去年底開始就大尺度降價了”。

據仁恒深之源項目銷售經理介紹，該項目占地面積約5743平方米，總戶數324戶，主力產品為60平方米－249平方米。“目前屬于尾盤，還剩約150戶左右，為了加快去庫存，所以做了一定的優惠力度，項目均價目前約4.5萬元/平方米，低區項目在4萬元/平方米左右。”

該銷售經理坦言，該項目備案價是9萬多，但此前實際銷售中折扣后是6萬多。“備案價是偏高的，前期銷售時也會給予一定的優惠。”

澎湃新聞在深圳市房地產信息平臺看到，該項目的房屋類型為商業性辦公，主體建筑性質為辦公樓。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹指出，深圳羅湖的仁恒深之源項目并非傳統的商務公寓項目，其在售物業的備案性質為辦公樓。辦公物業打折銷售的行為并不受相關部門監管，這與住宅完全不同。目前，深圳樓市較為低迷，加上房企資金相對緊張，加快資金回流是極為必要的，打折促銷是最為直接的手段。

對于該項目較備案價“五折出售”的動作，中原地產華南區總裁兼深圳中原董事總經理鄭叔倫表示，仁恒深之源項目備案價格高，遠高于同區位住宅價格，雖為豪宅品質，但是區位與產品不匹配，價格還是遠高于產品本身價值。同時，該項目為辦公屬性，是將辦公樓改成居住的公寓產品，不通燃氣、無陽臺等，周邊公寓產品單價普遍在4萬元-6萬元。其提到，羅湖區為非熱點區域，住宅產品普遍打八折、八五折，公寓、商辦折扣更大。

深圳新房打折出售較為普遍

深圳業內人士指出，目前，深圳市場上新房項目打折出售非常普遍，住宅項目普遍打折，公寓、商辦等產品更是如此。

何倩茹提到，目前，深圳市場，商辦類物業打折促銷的情況是較為常見的，比如中心天元項目前期推出了4套限時優惠單位，最大優惠直降656萬元；臻林天匯項目，一口價單位1276萬元，直降438萬；華僑城寶辰項目，推出3套一口價房源，最高直降224萬元/套。

鄭叔倫也提到，同樣備案價偏高的灣尚駿璽住宅項目打八折；羅湖多個住宅產品打85折。同時，去年羅湖同樣的辦公產品兆鑫匯金廣場備案價約九萬元/平方米，也降價到6萬元/平方米左右。開發商遇到危機，如佳兆業、恒大等，商辦等產品也選擇近五折銷售。

鄭叔倫提到，在住宅產品都普遍難賣的當下，投資屬性更強的公寓、商辦等產品更是難上加難。

從今年上半年市場情況看，根據深圳中原研究中心數據，深圳打新熱降溫，新盤去化整體走低。上半年深圳上市的63個新房住宅項目中，僅1個項目開盤售罄，較去年同期減少2個。上半年住宅項目整體去化約三成，約七成樓盤開盤去化率低于五成。同時，區域分化依然明顯，南山區去化效果較為理想，坪山、龍崗等區域去化效果一般。

從價格上來看，2023年上半年，多區新房住宅成交價格出現下降，主要原因是開發商以價換量，加大營銷力度從而推動樓盤銷售，多數新盤開出九折優惠吸引顧客，甚至市場一度出現“0首付”、“低首付”購房傳聞。

從庫存來看，上半年深圳全市住宅庫存量仍處高位，六月末可售面積處于六年來新高。深圳中原研究中心數據顯示，二季度政策力度減弱，購房者置業信心下降，導致半年度末庫存大增，去化時間由年初的13.62個月上升至14.94個月，升至六年來新高。

“對客戶而言，不同于住宅項目，商務公寓以及辦公改居住的產品，第一是沒有學位，第二它的持有成本很高，交易的成本也很高，因此，在當前市場環境下，即便不限購，但產品的吸引力較低。 ”深圳業內人士說。

而對于房地產企業而言，鄭叔倫認為，雖然對房企的支持政策不斷，但近期房企暴雷還在持續，特別是碧桂園、遠洋等頭部房企也出現危機，反映房企流動性還是普遍不足，回籠資金保證生存還是首要目標，因此降價銷售回籠資金是絕大部分開發商的必然選擇。

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