根據港交所信息披露，深業物業于8月24日向港交所遞交了招股說明書，擬在香港主板上市，中金公司、建銀國際和中信證券為聯席保薦人，這是公司繼2023年2月24日申請失效后，再一次嘗試登陸港股市場。

招股書顯示，深業物業成立于1985年，是深圳控股（00604.HK）的全資子公司，作為全國知名的全業態物業管理、商業運營及城市服務提供商，在深圳創立30年來深耕大灣區，致力于城市及產業園、住宅業務物業管理和商業物業聯營及管理等服務。

根據克爾瑞物管及物研協報告，深業物業在2022年中國國有物業服務提供商綜合實力榜單中位居第七名，在2023年中國國有物業服務企業綜合實力百強榜單中位居第六名，是國有企業物業服務體系中的佼佼者。深業物業的財務數據如何？沖擊上市能否成功？以下是對其招股書的解析。

【資料圖】

01

對接式經營，服務主體廣泛

公司的業務分為城市及產業園服務、住宅業務管理服務和商業物業聯營及管理服務。其中城市及產業園服務為公司的主要收入項目，2022年占收入比重達到43.5%。整體來看，公司各項業務收入占比較為均衡，并未出現過于依賴某項營收的情況。

從具體業務來看，城市及產業園服務主要為當地政府、公共機構、產業園區企業和業務開發商等提供市政基礎設施服務、公共設施管理服務及產業園服務。截至2023年6月30日，公司合共管理256個城市及產業園項目，在管建筑面積達到42百萬平方米的水平，占總在管面積的58.5%；

而住宅物業管理服務主要為業主、住戶及物業開發商等提供物業管理、非業主增值及社區增值等服務，推出了“深享居”服務系列。截至2023年6月30日，公司合共管理162個在管住宅物業項目，在管面積達到26.4百萬平方米，占總在管面積36.8%。

商業物業運營管理服務為企業、住戶、物業開發商、業主及租戶等提供商業運營、業務管理及增值等服務，為此公司創立了“深享商”服務系列，制定“深業商管”專門為大型商業綜合體等商業物業提供服務。截至2023年6月30日，公司合共管理62個商業物業項目，在管建筑面積達到3.4百萬平方米，占總在管建筑面積4.7%。

五大服務系列、深業商管及深業技術支持等共同打造豐富的品牌組合，聯合優質的服務加快了深業物業的市場擴張。此外，公司的國有化背景及廣泛運用數字化管理等加持為業務的管理和建筑項目的增長奠定基礎。

截至2023年6月30日，公司的業務管理項目保留率為96.8%，2020年至2022年一直維持在90%以上的高位，說明客戶的信賴度較高。同期，深業物業的總簽約建筑面積為75.6百萬平方米、在管項目總數為480個，總在管建筑面積為71.8百萬平方米，覆蓋中國47個城市和14個省份，其中大灣區的表現最為亮眼，總在管建筑面積達到49.5百萬平方米，占總在管建筑面積的68.9%。

總的來說，深業物業的業務拓展進程較為順利，對接式經營的效果俱佳，客戶群體的擴大也有跡可循。那么，公司的業績表現如何呢？

02

在管建筑面積不斷擴大，營收持續增加

深業物業2020年至2022年的綜合收入為18.38億元、21.52億元及23.48億元，呈增長趨勢；2023年上半年收入達到12.84億元，相較于2022年同期增長16.42%。據招股書披露，這與簽約建筑面積和在管建筑面積的雙增息息相關。

2020年至2023年6月30日，深業物業的簽約建筑面積分別為47.1百萬平方米、61.2百萬平方米、71.9百萬平方米及75.6百萬平方米；同期，在管建筑的面積分別為46.6百萬平方米、58.7百萬平方米、68.5百萬平方米及71.8百萬平方米。

按區域劃分，大灣區是主要的收入來源，2020年至2022年，大灣區的收入分別是4.15億元、5.87億元和7.23億元，占比為64.6%、68.5%及70.9%。較高的區域集中度或成為公司進一步擴張的限制，這也是公司在風險提示中指出的“集中度較高”的問題。

按業務劃分，2020年至2022年，城市及產業園服務收入分別是6.25億元、8.57億元和10.2億元，2023年前六個月的收入為5.8億元，較2022年同期增長21.9%；同一年份區間里，商業物業聯營及管理服務的收入為4.81億元、5.1億元和5.62億元，2023年6月底更是達到了3.03億元的水平。

其中截至2023年6月30日的城市及產業服務的在管建筑面積為42百萬平方米，相較于2022年同期的16.4百萬平方米而言實現了翻倍增長，是業務板塊收入增長的重要原因。

按開發商類型劃分，獨立第三方開發商占據總收入近六成，2020年至2022獨立第三方業務開發商的收入分別為10.4億元、12.6億元及13.7億元，占比分別為56.5%、58.7%、及58.5%，截至2023年中期收入為7.69億元，占比為59.9%，與2022年同期的6.5億元相比增長18.3%。

其中獨立第三方開發商的在管建筑面積增長明顯，從2020年的4.66千萬平方米增長至2022年的6.85千萬平方米，2023年僅過去一半的時間便達到7.18千萬平米，這是該板塊收入實現增長的重要基點。

03

盈利能力低于行業平均，員工費用支出占比高

盈利方面，2020年至2023年6月30日，深業物業的經營利潤為1.45億元、1.02億元、1.41億元及1億元；同期的凈利潤為1.05億元、0.75億元、1.21億元萬元及0.83億元，其中2023年上半年實現同比增長37.5%，年復合增長率為7.32%。

從毛利率來看，2020年至2023年6月30日的毛利分別為2.78億元、2.8億元、3.38億元及2.02億元，年復合增長率為10.24%，毛利處于穩步增長的狀態；同期的毛利率分別為15.1%、13%、14.4%及15.8%；同期的凈利率分別為5.7%、3.46%、5.14%及6.46%，其中2023年上半年實現同比增長37.4%。

對比行業平均水平來看，根據光大證券統計，2022年國內物業管理企業的平均毛利率水平在20%左右，受政策影響近年來有所下滑。深業物業15%左右的毛利率水平是低于行業平均水準的。從凈利率角度來看，盡管公司當前凈利率水平與行業整體水平相近，但考慮到公司的國資背景，其歸母凈利潤水平同樣難以令人滿意。

從費用端來看，2020年至2022年，深業物業的行政開支分別為1498萬元、1894萬元和2226萬元，2023年6月30日的行政開支為1061萬元，同比增長2.15%；其中員工福利開支均在75%以上。據招股書披露，員工福利水平處于高位是因為公司的業務擴張、管理業務數量及建筑面積增加導致雇員數目以及平均工資水平的雙增。

觀察負債情況可知，截至2023年6月末，公司賬上的現金及現金等價物為6.26億元，貿易及應收為7.17億元，流動資產共計13.9億元，流動負債為10.43億元，賬面凈資產為8.85億，未出現嚴重的負債情況。

04

背靠深圳國資委，行業前景預期較好

從股東結構來看，深圳物業在上市前國資委通過全資子公司深業（集團）持股63.19%的深圳控股（00604.HK）進行間接控制，其中南方地產持股49.47%、泰然集團持股29.55%、泰然物流持股13.6%、深業置業持股13.6%、農科集團持股3.19%。公司背靠國資委，有著雄厚的國企背景，對于未來發展規劃有一定的好處。

關于公司未來的規劃，拆解招股書可知，如若此次上市成功，募集資金將用于進行戰略投資及收購，與選定企業結成戰略聯盟、優化數據化服務平臺及購買新設備、增強商業運營服務影響力及營運資金和一般公司用途。

從行業前景來看，中國物業服務市場在過去幾年業績實現增長，依招股書披露，根據國家統計局和弗若斯沙利文的資料顯示，2018年至2022年，中國全態業務管理、商業運營及城市服務市場總收入從5671億元增長至8701億元，年復合增長率為11.3%。

隨著房地產市場、購物中心運營服務市場及城市服務市場進一步的發展，預計全業態物業管理、商業運營及城市服務市場的總收入將持續增長。2027年，預計總收入將達到13106億元，2022年至2027年的復合增長率為8.5%。

本文源自：滿投財經

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