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地產央企能于地產江湖立足，最主要靠的還是“財技”。地產行業本就是資金密集型行業，誰手中握有更多的資金，誰的發展空間便更大。

房地產企業正在經歷冰火兩重天。

【資料圖】

在民營開發商宣告彈盡糧絕時，地產央企卻在大展拳腳。荷包滿滿的招商蛇口，大手一揮，80多億元的土地款已經飛向北京。在北京土地市場沉寂很久的招商蛇口，突然活躍在2023年的盛夏。

未幾，在招商蛇口各地分公司召開的2023年下半年誓師大會上，用金色字體寫著“登峰”二字——與民營開發商的“暴雷”形成鮮明對比。

頭部央企，無論是土地端，還是融資端，都在猛抓機遇。

央企狂飆

6月，上海開啟了今年的首批次集中供地，一共19塊地，起始價將近500億元，算得上今年上半年中國土地市場最大的一場資本盛宴了。

大概有40家房企報名拿地，排名報名地塊數量前15的房企，無一例外都是國企，排第16位的是萬科。報名最多房企是招商蛇口，拿地最多的也是招商蛇口。供地首日，招商蛇口土地成交金額超過百億元。16塊土地中，14塊土地被地方國企、央企和地方城投拿走，另外兩塊土地被上海本土企業大華集團、奧林匹克花園和宸嘉發展聯合體所拿。

從去年開始，招商蛇口在土地市場上已經表現生猛。2022年10月，恒大在深圳最值錢的舊改項目“蛇口餅干廠”被招商蛇口接手，新規劃中取消了保障房配套，增加了近一半的可售面積。今年春天，招商蛇口又通過和新城項目公司進行股權質押的方式，曲線奪得杭州崇賢花海地塊。旬日之后，招商蛇口收購南油集團資產事項也借股權融資之箭，獲得實質性進展。招商蛇口通過發行股份購買深投控持有的南油集團24%股權，以及招商局投資發展持有的招商前海實業2.89%股權，交易總對價約89.28億元。南油集團持有的核心資產，是前海媽灣片區土地，其對應潛在貨值大約4000億元。

不僅招商蛇口，其他地產央企也在狂飆。

春節過后，華潤置地的拿地步伐也跨得較大。2月初，以137億港元的補繳地價，切入香港長沙灣項目；不久后又在蘇州以36.43億元代價奪得蘇州工業園區“最貴宅地”。2月23日，它又一路北上，拿下了北京朝陽區一宗商住地。地塊為朝陽站交通樞紐南側建設用地一體化項目用地，成交總價為63.58億元。

2022年全年，保利發展銷售額達4573億元。2023年上半年，保利的銷售額奪得行業之首，站到了聚光燈之下。在股權融資大門打開之時，保利也抓住機會，計劃通過非公開發行股票，募資規模為125億元，用于廣州、西安等地14個項目建設及補充流動資金。

外界還在嘆息中海地產丟掉了“利潤王”“高質量”的鐵帽子，但今年新中海出現了。中海在上半年權益拿地金額榜上還保持了TOP3的規模。6月的最后兩天，中海1天內投擲225億元，在深圳、廈門、長春、石家莊奪得四個核心地塊。

現金流管控

地產央企能于地產江湖立足，最主要靠的還是“財技”。地產行業本就是資金密集型行業，誰手中握有更多的資金，誰的發展空間便更大。央企地產巨頭背靠大樹，資金實力充足，融資成本低，再加上運營得當，現金流平衡得較好，自然更具發展優勢。

根據公開數據顯示，2022年，保利發展提升直接融資比重，累計發行公司債113億元、中期票據150億元，合計規模同比增長40.72%，直接融資平均融資成本2.88%。中海全年融資為943.2億元；華潤置地則以公司債、中期票據及資產支持專項計劃等方式，合計融資391億元。2022年度內房股金額最大的一筆銀團貸款就出自中海，其在香港與12?家銀行簽署了121.1億港元的5年期銀團貸款。

招商蛇口、保利發展、華潤置地和中海地產的加權平均融資利率為3.78%，短期負債占比均不超30%，控制在安全線以內。中海一年內到期的有息負債393.6億元，占總負債比例僅14.6%。

值得注意的是，央企地產巨頭普遍重視現金流管控。年報顯示，2022年保利發展繼續強化現金流管理：一方面，加強資金回籠管控，去年銷售回籠率93.4%，連續4年超93%。另一方面，以資金平衡為導向，靈活調整投資節奏，堅持“以銷定產”，全年實現新開工面積2375萬平方米，同比下降54%。因此，保利發展連續5年實現經營性現金流凈額為正。

中海的資金平衡術一直被業內模仿，但從未被超越。2022年，中海境內外債務資金流入943.2億元，歸還債務769.6億元，銷售回款為1907.7億元，其他經營回款為111.2億元，總經營回款為2018.9億元。同時，資本支出為1835.2億元（其中土地成本為1054.8億元，建安支出為780.4億元），未付地價為113.6億元，2023年上半年到期歸還銀行及其他借貸、擔保票據及公司債券合計161.3億元，共計2110.1億元。現金流基本平衡，保證資金安全。剩下充裕的在手現金，不管是拓展開發業務，抑或發展新業務，都顯得更加游刃有余。

這就是地產央企敢于在當前市場狂飆的籌碼。

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未雨綢繆

那么，央企是否準備孤注一擲地在地產領域狂飆呢？

仔細研究地產央企掌舵者們的行程，不難發現，地產央企正在謀劃更大的棋局。

今年初，中海地產董事長顏建國便輾轉于港澳多地，先后拜會了香港前行政長官林鄭月娥、行政長官李家超等，表態將積極參與北部都會區和明日大嶼建設。

未幾，顏建國轉向內地，拜訪江西省、無錫市和上海市等地區的相關領導。2023年6月25日，顏建國拜會了深圳市南山區委書記黃湘岳，雙方圍繞中海在南山區業務發展、科技創新等內容進行深入交流。

招商蛇口董事長許永軍參加了蛇口產園REIT擴額份額。據許永軍的講話，擴募份額的成功上市，進一步確立了招商蛇口產業園“投、融、建、管、退”全生命周期發展模式與投融資機制，是招商蛇口產融結合、輕重并舉的標桿舉措。

不久前，保利發展董事長劉平與中國長城資產簽署戰略合作協議，他表示，保利發展控股與中國長城資產的戰略合作具有重要意義，既是落實中央決策部署的有力舉措，也是推動各自持續穩定高質量發展的有益探索。

地產央企一把手心里十分清楚，在當前時代，業務狂飆的前提是財務穩健。

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