21日最新公布的8月中國貸款市場報價利率(LPR)再次出現非對稱降息：1年期LPR下調10個基點；5年期以上LPR維持不變。

5年期以上LPR是房貸利率之“錨”，中國房貸利率是在5年期以上LPR的基礎上加點形成。在官方強調更好滿足剛性和改善性住房需求的當下，為何8月房貸利率之“錨”未做進一步調整？

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綜合梳理多位專家觀點，8月份5年期以上LPR維持不變的背后傳遞出三大信號：

其一，此舉或為存量房貸利率下調預留空間。

中國央行等兩部門近期明確提出，“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。

中國民生銀行首席經濟學家溫彬認為，存量按揭貸款利率調整已“箭在弦上”。在當前居民投資和資產配置行為發生改變，新發放住房貸款利率已實現大幅下調但效果較為有限的情況下，存量按揭利率調降能夠更好地起到穩預期、穩地產、穩信用的作用，且能夠通過降低貸款置換行為，減少空轉套利風險，規范市場秩序。

今年以來，新增和存量房貸利率利差加大。據機構統計，主要城市首套房貸利率最低降至3.6%，但存量首套房貸利率基本在5%以上，其中部分城市甚至高達6%以上。

溫彬認為，在當前新發放貸款利率已降至歷史低位、各地因城施策空間較大且銀行息差持續承壓的環境下，為保持銀行合理利潤水平，5年期以上LPR報價維持不變可為存量房貸利率加快落地預留空間。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙也認為，5年期以上LPR不變或預示著目前官方在統籌增量、存量房貸利率的定價關系。當前增量和存量房貸利率存在較大利率差，存量利率下調的預期逐步提升。

其二，解決房地產市場問題，不能單靠房貸利率下調。

仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟對中新社記者表示，目前，單純使用下調房貸利率等貨幣政策方式，并不能根本地解決房地產市場周期性、結構性、趨勢性問題的疊加。

中指研究院的研究指出，今年6月，5年期以上LPR下調10個基點后，短期房地產市場預期出現一定修復，但并未徹底改變房地產市場調整態勢。中指數據顯示，7月，中國重點100城新房成交面積環比下降近三成，同比降幅超三成；8月以來，重點城市銷售未見改善。這或許意味著降息之外，更多樓市政策協同優化，才能促進樓市預期實質性修復。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，二季度以來，通過LPR下調來刺激剛需和改善性購房需求的效果在下降。相較于調整5年期以上LPR，當下更重要的是居民收入和就業預期的恢復。

其三，房貸利率仍有降息空間。

中指研究院指出，當前，5年期以上LPR為2019年房貸利率“換錨”以來最低水平，部分城市首套房貸利率降至3.6%，已接近歷史最低下限水平(2015年底中長期貸款利率降至4.9%，房貸利率最低為基準利率的七折，即：3.43%)。整體來看，LPR下調空間已不大。

但這并不意味著房貸利率已無降息空間。中指研究院認為，未來或許更多房價調整壓力大的城市通過下調加點數來降低房貸利率、降低購房成本。例如：近期，廈門出臺住房貸款利率優化政策，8月17日起廈門二套房貸利率下限從5年期以上LPR+80基點調整為LPR+60基點。另外，存量房貸利率下調預期加強，有望進一步釋放居民消費潛力。

據貝殼研究院統計，8月中國百城平均首套和二套房貸利率均與上月基本持平，維持歷史低位。8月15日以后，部分城市調整房貸利率，預計9月份百城平均房貸利率將下行。(完)

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