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導(dǎo)語： 針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)上各類項(xiàng)目宣傳推文，多以軟性商務(wù)宣傳稿件為主，內(nèi)容大同小異，致使購房者霧里看花，無法真切了解到項(xiàng)目的實(shí)際情況。克而瑞蘇北機(jī)構(gòu)針對這一現(xiàn)象，依托自身第三方咨詢機(jī)構(gòu)背景以及全國性大數(shù)據(jù)平臺的優(yōu)勢，從專業(yè)視角出發(fā)，結(jié)合行業(yè)近二十年的經(jīng)驗(yàn)，以及實(shí)地探訪評測，以期為市場帶來深度且客觀的實(shí)測探盤內(nèi)容。

(資料圖)

作為克而瑞蘇北區(qū)域的一檔看房類實(shí)測欄目，本期選擇的項(xiàng)目為港利上城國際，本文將以第三方視角為大家深度解析項(xiàng)目的綜合素質(zhì)。

NO.1

首期房源交付超4年

新房銷量年榜前五

港利投資于2013年11月20日底價摘得港利上城國際項(xiàng)目所屬地塊，2017年5月1日項(xiàng)目首開，2019年4月項(xiàng)目首期房源上房。雖然首期房源交付至今已近四年半的時間，但因項(xiàng)目體量大且房企開發(fā)節(jié)奏慢，項(xiàng)目當(dāng)前仍有新房在售且新房成交表現(xiàn)較好，在23年累計銷售套數(shù)榜中排名第五。

港利上城國際定位北區(qū)剛需盤，價格優(yōu)勢為項(xiàng)目主要賣點(diǎn)，但項(xiàng)目首期房源已交付多年，新房銷量仍能名列前茅，可見項(xiàng)目除價格優(yōu)勢外，或還存在其它亮點(diǎn)，今天經(jīng)過實(shí)地走訪來一探究竟。

圖源：CRIC

NO.2

“公園里的住宅”硬件尚可

物業(yè)管理仍需加強(qiáng)

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實(shí)探之大門實(shí)景

港利上城國際位于北三環(huán)快速路以北，共分為南北兩個區(qū)，本次筆者實(shí)探的是項(xiàng)目南區(qū)。根據(jù)實(shí)探來看，預(yù)測南區(qū)目前整體入住率大概在40%左右。

目前南區(qū)共有兩個主入口，南北分布，南向大門為主大門，面向北三環(huán)快速路，各大門均非人車分流，安全性較低。小區(qū)大門設(shè)計相對常規(guī)，因建筑時間早，設(shè)計風(fēng)格略顯老舊。北向大門僅單車位通道且當(dāng)前暫未啟用。

當(dāng)前進(jìn)入小區(qū)需刷臉，車輛需登記后才能進(jìn)入；保安多為中年男性，24小時站崗，園區(qū)內(nèi)不定時巡邏。門禁雖看似嚴(yán)格但實(shí)際管理松懈，外賣快遞等車輛可直接進(jìn)入，訪客及陌生車輛進(jìn)入無需身份核驗(yàn)，僅需簡單登記即可。

港利上城國際項(xiàng)目大門實(shí)景 圖源：CRIC

南區(qū)主大門前為一條雙車道內(nèi)部道路，與北三環(huán)輔路有綠化帶隔斷，安全性較好。在大門的兩側(cè)均為小區(qū)底商，基本已全部出租營業(yè)，路旁有車輛停放，上下班高峰期或會稍有堵塞。

因南區(qū)主大門離北三環(huán)快速路較近，噪音影響較大，特進(jìn)行噪音測試，測試時間上午10點(diǎn)左右，常規(guī)車流時實(shí)測分貝為54.1dBA，當(dāng)有密集大車通過時分貝達(dá)61.8 dBA（國家住宅區(qū)標(biāo)準(zhǔn)55dBA以內(nèi)）。

港利上城國際項(xiàng)目底商實(shí)景圖 圖源：CRIC

港利上城國際項(xiàng)目南區(qū)南大門噪音實(shí)測圖 圖源：CRIC

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實(shí)探之社區(qū)實(shí)景

港利上城國際項(xiàng)目鳥瞰圖 圖源：CRIC

小區(qū)非人車分流，車輛不能直接進(jìn)入地下。小區(qū)東西北三側(cè)均有地面停車位，車輛與行人動線交叉，內(nèi)部安全性較欠缺。因小區(qū)地面車位免費(fèi)，現(xiàn)場可見地上停車位基本已經(jīng)停滿且部分車輛停在非停車位處，車輛管理較混亂。

港利上城國際項(xiàng)目地上車位實(shí)景 圖源：CRIC

南區(qū)主大門正對的是主景觀軸，灌木喬木錯落分布并配以應(yīng)季花草，因以灌木居多，觀感上綠植密集度較高。

在主景觀軸的中心位置，有小型噴泉、池塘以及涼亭等水景，但涼亭中未配置桌椅；池塘及噴泉無明顯異味或垃圾，但部分池塘干涸，看來雖有定期打掃但未持續(xù)換水。

除主景觀軸外，樓棟間的綠化覆蓋率亦高，樓棟多被綠植環(huán)繞且樓棟間的綠植面積大。經(jīng)現(xiàn)場實(shí)探發(fā)現(xiàn)，小區(qū)除綠化率高以外，整體綠植維護(hù)亦較好，即使在夏天，樹木花草也是郁郁蔥蔥無明顯枯樹枝葉，草坪修剪整齊且無明顯垃圾，可見小區(qū)前期宣傳的“公園里的住宅”也算名副其實(shí)。

港利上城國際項(xiàng)目景觀實(shí)景 圖源：CRIC

在小區(qū)水景的兩側(cè)設(shè)置有室外泳池、兒童游樂園和全齡樂園，其中室外泳池并未開放。樂園地面均為塑膠，設(shè)備有太空攀爬架、秋千、滑梯、蹺蹺板、淘氣堡、吊環(huán)、搖馬、老年健身器材等。樂園設(shè)備種類尚可，小區(qū)雖上房多年，但設(shè)備干凈且損壞度較低，一方面可能是入住率較低導(dǎo)致，另一方面物業(yè)定期維護(hù)或也較為積極。

港利上城國際項(xiàng)目樂園實(shí)景 圖源：CRIC

小區(qū)內(nèi)部配備了幼兒園和會所。幼兒園在南區(qū)的西北角，會所在東南角，幼兒園和會所當(dāng)前均已使用多年。

現(xiàn)場在會所內(nèi)部發(fā)現(xiàn)，會所雖設(shè)置了羽毛球館、籃球館、健身房等，但內(nèi)部設(shè)備缺失，無人維護(hù)，且非業(yè)主也可進(jìn)入，管理松懈，人員混亂，使用體驗(yàn)感較差。

除了小區(qū)內(nèi)的配套，南區(qū)外的東南角為小區(qū)配套的商業(yè)地塊，該地塊規(guī)劃將建成3F超市，但當(dāng)前仍為平地，具體開發(fā)時間未知。

港利上城國際項(xiàng)目自身配套實(shí)景 圖源：CRIC

在現(xiàn)場踩盤過程中，筆者發(fā)現(xiàn)整個小區(qū)內(nèi)無明顯垃圾，地面干凈，小區(qū)每棟樓前均配有垃圾桶，垃圾桶附近無異味無垃圾堆積，且其所處區(qū)域無明顯油污，可見物業(yè)在公區(qū)保潔這塊做得還是比較好的。

但樓棟單元外，基本都停有電動車，地面的電動車雨棚及充電樁僅在少數(shù)樓棟外有設(shè)置，且僅針對三輪電動車。電動車擺放雜亂，管理較為松懈。

港利上城國際項(xiàng)目實(shí)景 圖源：CRIC

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實(shí)探之單元實(shí)景

探訪完小區(qū)整體環(huán)境，筆者帶大家聚焦樓棟內(nèi)部情況。

港利上城國際項(xiàng)目樓棟外立面實(shí)景 圖源：CRIC

樓棟外立面均為真石漆，當(dāng)前無明顯脫落開裂痕跡。單元門雖設(shè)置有門禁，但實(shí)際并未啟用，小高層單元門常開，高層樓棟兩側(cè)可直接進(jìn)入，單元門門禁形同虛設(shè)。大堂內(nèi)墻面鋪設(shè)瓷磚，地面鋪設(shè)瓷磚或木地板，頂面為石膏板吊頂，歐式吊燈，墻地面干凈。但大廳內(nèi)擺放了部分幼兒玩具，略顯雜亂。

電梯無須刷卡，小區(qū)雖交付多年但入住率低，內(nèi)部防撞木板仍未拆除。電梯內(nèi)部無小廣告張貼，且張貼公告均為近期的，可見有定期處理，但電梯空間較小，實(shí)際承載力相對較低。電梯內(nèi)裝有防電動車進(jìn)入裝置，能有效避免電動車入戶隱患。

電梯廳墻地面均鋪設(shè)瓷磚，頂部乳膠漆，廳內(nèi)消防箱采用暗裝方式，箱體與墻面持平，既節(jié)省了空間，也保障了內(nèi)部設(shè)施的安全。但箱門為玻璃，損壞率高，消防水管裸露在外，影響了電梯廳整體的美感。因業(yè)主入戶門外空間狹小，部分樓層在電梯廳堆放了鞋柜或幼兒玩具等，電梯廳顯得雜亂無章。

港利上城國際項(xiàng)目單元實(shí)景 圖源：CRIC

南區(qū)樓棟均為兩梯四戶，中間連廊連接的設(shè)計，經(jīng)筆者測量，連廊總高度為1.4米，高于臨空建筑1.1米高度的要求。但是欄桿下方為混凝土墻，小孩很容易攀爬上去，將帶來一定安全隱患。

單元內(nèi)步梯通道為水泥地和大白墻組合，階梯上增加了防滑拉槽，在連廊和樓梯通道里，雖無明顯垃圾，但部分樓道里業(yè)主堆放雜物，有一定的安全隱患。

港利上城國際項(xiàng)目單元實(shí)景 圖源：CRIC

因小區(qū)毗鄰北三環(huán)，筆者特意選取了南區(qū)中間樓棟21#進(jìn)行噪音測試，測試時間為上午8點(diǎn)半鐘左右。從測試結(jié)果來看，樓棟底部噪音46.6dBA，頂層連廊噪音50.0dBA，雖均小于國標(biāo)但噪音仍偏大。

港利上城國際項(xiàng)目噪音實(shí)測圖 圖源：CRIC

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實(shí)探之地下車庫

負(fù)一層為電動車停放處，設(shè)有整排的充電插口，可由電梯通達(dá)，但未設(shè)置入戶大堂，內(nèi)部為水泥地加大白墻，地面設(shè)有長條的疏水通道，以防大雨倒灌。

負(fù)二層為機(jī)動車車庫，僅可通過樓梯到達(dá)，無電梯直達(dá)，且同樣無入戶大堂。地面為環(huán)氧地坪，墻頂面為大白墻，燈光明亮，整體看起來整潔明亮。但因地下潮濕，環(huán)氧地坪未做防滑處理，地面略打滑，預(yù)計下雨天地面打滑將更嚴(yán)重。

港利上城國際項(xiàng)目地下車庫實(shí)景 圖源：CRIC

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實(shí)探之物業(yè)服務(wù)

小區(qū)的物業(yè)為港利物業(yè)，物業(yè)費(fèi)為1.5元/㎡·月+能耗0.5元/㎡·月，該物業(yè)費(fèi)作為剛需小區(qū)來說價格居中。通過對業(yè)主的詢問得知，物業(yè)人員著裝及服務(wù)態(tài)度較好。

保潔方面，執(zhí)行公區(qū)分區(qū)到人，單人負(fù)責(zé)單樓棟的管理原則，同時保潔一天在崗8小時；增值服務(wù)方面，業(yè)主戶內(nèi)斷電或停水等基礎(chǔ)問題物業(yè)可免費(fèi)上門維修且響應(yīng)時間多在半天以內(nèi)。

但物業(yè)在安全性方面明顯欠缺，監(jiān)控雖覆蓋整個小區(qū)，但門禁形同虛設(shè)，車輛和人員管理松懈，小區(qū)內(nèi)部也存在機(jī)動車輛停放混亂的情況。

筆者以電梯故障問題測試物業(yè)的響應(yīng)速度及解決問題速度。致電物業(yè)后，反饋21#電梯按鍵無反應(yīng)，物業(yè)人員反饋會派人查看。20分鐘左右物業(yè)人員到達(dá)21#樓下，查看電梯情況，物業(yè)響應(yīng)問題速度尚可。

NO.3

配套匱乏

生活圈需擴(kuò)大到3公里

在港利上城國際項(xiàng)目內(nèi)部實(shí)探后，筆者對項(xiàng)目周邊配套進(jìn)行了實(shí)探。當(dāng)前小區(qū)各項(xiàng)配套均較欠缺，項(xiàng)目緊鄰北三環(huán)快速路自駕便利，但是公共交通匱乏，近距離無公交車站臺，距離最近的地鐵站需近6公里。除交通外，教育、醫(yī)療、生活等基礎(chǔ)配套，項(xiàng)目三公里范圍內(nèi)僅簡單覆蓋，且車程需7分鐘左右。

港利上城國際項(xiàng)目配套圖 圖源：CRIC

NO.4

外部配套欠缺 內(nèi)部條件尚可

項(xiàng)目評分及格

克而瑞結(jié)合行業(yè)近二十年的咨詢經(jīng)驗(yàn)及獨(dú)立第三方機(jī)構(gòu)為背景，從專業(yè)視角出發(fā)，利用專業(yè)工具進(jìn)行實(shí)測，以樓盤測評五大項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)量化為核心，對該項(xiàng)目進(jìn)行全方位計算打分。各項(xiàng)測評匯總得分如下圖所示：

港利上城國際項(xiàng)目評分表 圖源：CRIC

從五大類44細(xì)分項(xiàng)的指標(biāo)得分能看出，港利上城國際項(xiàng)目區(qū)位、交通及外部配套有明顯的欠缺，且小區(qū)自身實(shí)力存在分化，軟實(shí)力尚可，而硬實(shí)力因會所門禁等管理不到位、商業(yè)配套地塊遲遲未開工而存在較多扣分。經(jīng)克而瑞樓盤測評統(tǒng)計后，項(xiàng)目綜合得分為72.2分，從量化數(shù)據(jù)指標(biāo)來看項(xiàng)目整體評分表現(xiàn)尚可。

NO.5

新房及二手房均在售

價格漲幅超五成

港利上城國際項(xiàng)目最近兩個月的新房價格為9880元/㎡，二手房掛牌價為9800元/㎡，新房及二手房的價差雖小，但較首期新房價格6500元/㎡均上漲51%左右。項(xiàng)目當(dāng)前累計新房成交4946套，網(wǎng)簽率88%，項(xiàng)目總體剩余新房庫存1124套，可售房源多。

NO.6

結(jié)語

總體來說，港利上城國際項(xiàng)目有其明顯的劣勢比如區(qū)位及配套，但也有其自身的亮點(diǎn)比如綠化及價格，對于資金有限且對地段要求不高的剛需人群而言，此項(xiàng)目不失為一個可考慮的入手對象。

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