近日，安徽合肥舉行全市房地產工作專題會議，會議提出10條舉措，其中最受外界關注的內容就是“避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內面積計價”。在多地紛紛推出房地產新政的當下，合肥成為首先提出“取消公攤”的省會城市。合肥的舉動，再一次引發購房者熱議：除了合肥，實際上還有多個城市正在積極醞釀套內面積計價，他們為什么要這么做，“公攤模式”是否會因此發生改變？

“取消公攤面積 ”話題沖上熱搜第一

(資料圖片僅供參考)

公攤面積是“分攤的公用建筑面積”的簡稱，通常包括：大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房的建筑面積等。公攤面積與套內建筑面積之和，構成了一套商品房的建筑面積，目前我國商品房銷售基本以建筑面積作為計價依據，而商品房公攤面積爭議，多年來也從未間斷。

今年3月媒體報道，河北衡水的鄭女士兩年前購買了一套近74平方米的房屋，事后發現套內面積約為40平方米，房屋公攤面積約為46%。售樓處工作人員稱“縮水”面積為公攤面積，懟業主“沒買過樓房嗎”。

今年7月有媒體報道，西安一女子兩年前購房，今年接房發現房屋建筑面積共69.75平方米，其中套內建筑面積32.71平方米，分攤共有建筑面積37.04平方米。公攤率超過了50%。

2022年5月，有媒體報道，山西一業主買116平方米的商品房，公攤達到37平方米，公攤率約32%。該業主發視頻稱：電梯走廊比家里寬，“能在走廊做的事情絕不在家里做。從娃娃做作業開始……”

由于關于公攤面積的投訴太多，近年來“取消公攤面積”的呼聲久居不下，在去年兩會上，全國政協委員洪洋建議取消商品房公攤面積，該話題沖上了熱搜第一。

他指出，目前公攤哪些建筑、公攤多少面積都是一團迷霧，只能由開發商“信口開河”，而業主毫無申辯權力。為此，洪洋建議取消公攤面積，將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中。讓老百姓明白付費，放心購房。

▲去年山西一小區業主拍攝視頻，質疑公攤面積過大引發網友熱議。圖片來源/網絡

公攤模式中可能隱藏不少貓膩

據公開資料，我國于2001年施行的《商品房銷售管理辦法》明確規定：商品房建筑面積由套內建筑面積和公用建筑面積共同組成；另根據原建設部發布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》，7層以下住宅的公攤率大約是7%-12%；高樓層住房12層-33層的住宅公攤率大約是14%-24%。

目前的公攤模式長期遭到購房者詬病，河南良承律師事務所律師楊濤分析指出，近年來隨著房價的上漲，公攤系數也迅速攀升，部分住宅的公攤系數超過了30%，但公攤面積到底應該設定為多少才算合理，我國現有的法律法規沒有對公攤系數設定上限。公攤面積一直處于法律的灰色地帶。

在實際購房中，購房人發現，公攤面積中可能隱藏很多貓膩。

北京金訴律師事務所主任王玉臣介紹，在現實生活中公共部分（公攤之外，不計入房本分攤面積，但是歸全體業主所有的部分，比如小區的公共道路、公共綠地、配套用房等）對業主而言，往往是不可控的，甚至是不可知的。不乏一些公攤部分、公共部分，廣大業主花了錢，卻不知道具體在哪里，更不知道有沒有產生收益。

中原地產首席分析師張大偉指出，有一些小區會將獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務的警衛室、管理用房，作為人防工程的地下室都計入到公攤面積中，而國家法律明文規定這些不算公攤。另外，還有不少小區公攤部分的未來收益被開發商或者物業獲得，比如電梯廣告等。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，開發商明確電梯間、樓道間、樓棟大堂屬于公攤面積，但一邊收物業管理費，一邊將廣告收入據為己有；又比如游泳池、地上停車場是共有部分，但卻對外營業。

還有專家指出，公攤面積劃分沒有統一標準，哪些區域屬于公攤面積，哪些區域不是，有沒有重復收費等只能由開發商說了算。另外，它衍生出一系列不合理收費，如物業費、取暖費都是按公攤后的面積收取，很多業主對不透明的公攤面積十分不滿。

廣東省體制改革研究會執行會長彭澎表示，普通購房者實際上搞不清楚公攤面積的大小，也不可能去丈量，而套內面積是實打實的擁有面積，按套內面積計價可以減少“貓膩”。

專家稱取消公攤是從供給端解綁

商品房公攤面積爭議，其實近幾年從未間斷，為什么合肥這次提出要“積極探索商品房銷售按套內面積計價”呢？

在合肥舉行全市房地產工作專題會議之前的7月底，合肥統計局發布了《2023年上半年全市房地產開發運行情況分析》（以下簡稱《情況分析》），展示了合肥房地產市場的現狀。《情況分析》顯示，2023年上半年，合肥市商品房銷售面積652.95萬平方米，同比下降15.9%，較一季度和去年同期分別擴大0.8和3個百分點，已連續下降18個月。

“銷售市場支撐減弱，商品房銷售持續下滑”，是合肥對于該市房地產市場需求端的最新研判。另外，《情況分析》提到，前7個月，預計全市新增項目57個，同比減少10個，新增項目貢獻將進一步減弱。去年下半年月均成交量在114萬平方米左右，今年上半年月均成交接近110萬平方米，后期若沒有規模項目推盤入市，下半年銷售難以大幅回升。

銷售維艱之下，合肥市今年減少了供地數量。中指院數據顯示，2023年1-6月，合肥市區推出涉宅用地規劃建筑面積344.15萬平方米，同比下滑53.7%；成交規劃建筑面積250.4萬平方米，同比下滑53.5%；土地出讓金258.7億元，同比下滑40.7%。

這是合肥出臺探索取消公攤等10條舉措落地的大背景。事實上，除了探索取消公攤外，合肥還提出大膽穩妥推進商品房“現房銷售”、大膽探索土地供應“定向掛牌、協議出讓”等一系列重磅舉措。

河南省商業經濟學會副秘書長胡鈺對記者表示，多地紛紛推出房地產新政，但優惠和激勵措施大都集中在契稅補貼，降低利率、首付比例等消費端，合肥探索“取消公攤 ”則是從供給端解綁，通過供給端改革刺激房地產市場消費，以提振消費信心，拉動房地產市場走出低谷。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，合肥最新出臺房地產舉措中，對于購房者影響比較大的，就是探索按套內面積計價的政策，“可以實實在在地減少購房成本，使得房率增加。”

多省市探索商品房套內計價方式

除合肥表態，積極探索“商品房銷售按套內面積計價”外，多地已進行類似探索。

2007年10月1日，廣州市在全國率先公示相配套的測繪辦法——《關于建（構）筑物房地產測繪中貫徹實施物權法若干問題的通知（征求意見稿）》，在全國首次提出小區共有建筑面積不再分攤到戶。按照規定，以后廣州市民買房只需要計算套內面積就可以了，無需再管建筑面積。

2008年，北京市公布修訂后的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》并明確規定，新建商品房轉讓應當按照套內建筑面積計價，但是獨棟別墅、整棟樓房和車庫（位）轉讓可以按照套內建筑面積計價，也可以按照建筑面積計價或者按照套（單元）計價。

2019年，住房城鄉建設部公示的《住宅項目規范（征求意見稿）》第二部分2.4.6條指出，住宅建筑應以套內使用面積進行交易。不過，在此后公示版本的征求意見稿中，已未見上述表述。

2022年8月，內蒙古住建廳針對內蒙古自治區政協委員王鳳華提出的《關于規范房屋“公攤面積”的提案》進行回復時也指出：“我廳將取消‘公攤面積’的建議，列為近期亟須修訂的立法項目建議上報住房城鄉建設部。”

▲內蒙古住建廳對于政協委員提案的答復。 圖片來源/紅星新聞

此外，近年來也有地方對公攤面積標注進行規范。2021年，山東省住建廳發布相關通知，要求自2021年6月1日起，簽訂商品房買賣合時，應按照《山東省商品房銷售條例》有關規定，將房屋（含地下儲藏室、車位、車庫）的建筑面積、套內建筑面積、其所分攤的共有建筑面積部位及分攤面積在合同中予以明確（若儲藏室、車位、車庫按個銷售，應在合同中單獨約定），并約定面積差異處理方式。

專家：短期難以大規模實行套內計價

雖然近年來，社會上有關取消公攤的呼聲越來越高。但有專家認為，目前尚看不到取消公攤面積政策全面落地的趨勢。“現在外界僅是談論，即使政策最終落地，也會先行試點，因為需要考慮整個房地產市場價格體系穩定問題。”

58安居客工作人員張波認為，從大趨勢來看，取消公攤面積、并按套內面積來計價是個方向，但取消“公攤面積”短期難落地。“全面推進存在一定的阻力。”他說，如果計價體系立即從建筑面積調整到套內面積，將會帶來一系列問題。

一方面建面大于套內面積，直接換算將導致房屋單價上漲，房價將出現非正常波動。另外，由于不同類型的房屋得房率差別大，更容易引發市場對房價理解的偏差；同時，計價方式的變化并不只影響房產交易，且還要影響到后續如物業費計價收取等問題。

日前中銀證券發布研報稱：“我們認為取消公攤面積不可能一蹴而就，甚至會影響到購房者的權利。”該研報認為，取消公攤需要改革完善相關配套制度，實施難度較大，周期較長，同時也面臨“取消公攤面積后，開發商或最大化壓縮公共區域以節約成本”等問題。

中銀證券的研報認為，取消公攤面積收費是趨勢，但仍需要逐步過渡，目前可先從部分城市開始試點、合理控制比例，增加透明度等方面入手。

“解決公攤面積問題的關鍵在于，改變商品房銷售計價方式以及促進公攤部分公開透明。”王玉臣向記者表示，要從法律層面明確規定公攤部分、公共部分面積公開透明，并明確列入相關的合同、業主公約、物業服務合同當中。”王玉臣表示。

安徽省房地產研究會秘書長汪遠認為，按照套內面積售房后，公攤部分的成本會折算成房價，這樣房屋單價會有波動，但是整體房屋總價不會改變。一名房企營銷人士表示，取消公攤實際上對于開發商的建造成本以及房價并沒有太大影響。若取消公攤，產品設計能力更強的房企在市場上將更具優勢。

上游新聞據正觀新聞、華夏時報、澎湃新聞、每日經濟新聞、紅星新聞、新快報、國是直通車等綜合

編輯：楊波

責編：王蓉 李洋

審核：馮飛

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